Клиент пита: 'Защо да купувам апартамент в Пукет с 'гарантирана' доходност от 7%, като мога да получа близо 5% без никакъв риск?' Въпросът е основателен и точно сега е особено на място.
Към 1 септември 2026 г. доходността по 10-годишните американски държавни облигации е около 4,78%. Японските 10-годишни книжа плащат 3%, ниво, което преди няколко години звучеше невъзможно за пазар, свикнал с нулеви лихви. Европейските доходности са на 15-годишни върхове. Брентът се търгува около 91 долара за барел, а европейският газ е на многогодишни пикове. Пазарите вече не залагат на тих връщане на инфлацията към целта, а на нови лихвени вдигания от Фед и ЕЦБ през септември.
За купувач на имот в Тайланд това не е абстрактна новина от финансовите страници. Това е новият праг, срещу който трябва да се мери всяко обещание за доходност.
Защо изобщо доходността по американски облигации има значение за апартамент в Пукет
Логиката изглежда далечна на пръв поглед, но механизмът е прост: капиталът тече към най-добрата комбинация от доходност и риск. Когато безрисковият долар без никаква несигурност носи 1,5%, обещание за 6-7% годишна доходност от наем звучи като четирикратна премия, заради която си струва да поемете валутен риск, риск от нискосезонна незаетост, такси за управляващата компания и невъзможност да излезете от актива за един ден. При 4,78% тази премия се свива до два-три процентни пункта. За тях поемате абсолютно същия набор от рискове.
Математиката вече не е толкова очевидна, колкото беше преди две-три години.
Влиза ли повишението на лихвите директно през ипотечния канал в Пукет
Тук тайландският пазар се различава съществено от българския или европейския. Чуждестранните купувачи не получават тайландска ипотека на стандартни условия. Огромната част от сделките с кондоминиуми се плащат в брой или чрез разсрочена схема директно към девелопера. Няма пряк ипотечен канал, през който едно повишение на лихвата на Фед да удари търсенето.
Влиянието идва от друго място: през алтернативната доходност и през портфейла на купувача.
Европейски инвеститор, чиято бизнес кредитна линия вкъщи току-що поскъпна, отлага покупката на втори имот. Австралия е показателен пример: акциите на компании, свързани с жилищния пазар, бяха първите, които паднаха, щом пазарът заложи нов цикъл на повишения. Индексът Hang Seng също отслабна, макар и по друга причина, свързана със слаб дебют на Shein.
Какво остава в полза на Тайланд въпреки скъпите пари
Скъпият петрол и глобалната инфлация не удрят всички еднакво. Тайланд остава страна с относително ниска инфлация и по-нисък основен лихвен процент в сравнение със САЩ и Европа. Батът исторически се държи като валута, подпомагана от туристически излишък по текущата сметка.
Бат-деноминиран актив, срещу отслабващ долар в следващия цикъл на облекчаване на политиката, може да се представи по-добре, отколкото изглежда днес. Това е предположение, не гаранция, и не бива да се вгражда като сигурна печалба в модел на доходност.
Има и един прост факт, който често се пропуска: имот за собствено ползване не е бонд. Апартамент, в който живеете два месеца годишно, трябва да се сравнява с цената на наем за същия период на подобно жилище, не с доходност на облигация.
Как скъпият петрол влиза в цената на строителството
Брент около 91 долара за барел вдига разходите за транспорт и строителни материали. За страна като Тайланд, която внася почти целия си петрол, това се предава директно в разходите за строеж. Практическият резултат: не очаквайте съществен спад в цените на нови сгради само защото лихвите растат. Строителните разходи растат паралелно и работят в обратна посока.
Отстъпки се появяват по-бързо там, където девелопер спешно се нуждае от кеш, за да завърши строеж, особено в ранен етап. Готовите проекти със силна заетост няма причина да поевтиняват съществено.
Нашата позиция: какво бихме купили точно сега и какво не
При доходност от около 4,78% по 10-годишните американски книжа не бихме купили проект на етап 'off-plan' в Пукет само заради обещана на хартия гарантирана доходност. Тази гаранция е толкова стабилна, колкото е балансът на девелопера, а цикъл на скъпи пари е точно моментът, в който по-слабите девелопери започват да пропускат плащания.
Разумният ход в момента е завършена сграда с минимум два сезона история на заетостта, където можете да прегледате реални отчети на управляващата компания, а не прогнозна таблица в Excel.
Ако купувате за лично ползване, три-четири месеца годишно, и не третирате апартамента като заместител на облигационен портфейл, нищо от изложеното по-горе не важи за вас. Вашата сметка е срещу цената на дългосрочен наем, не срещу лихвата на Фед.
Един практичен съвет за оглед: по-добре е да разглеждате сгради и да разговаряте с управляващи компании в ниския сезон, когато реалната заетост е видима, а не полирана януарска снимка. Обичайно е и по-евтино да организирате полети и да сравнявате квартали без тълпите.
Кой поема най-голям риск в този цикъл
Най-изложени са проектите на етап 'off-plan' от по-малко известни девелопери, обещаващи гарантирана доходност при дълъг срок на завършване. Точно там разходът за финансиране удря най-силно.
Тест, който можете да приложите към всеки имот в списъка си: носи ли нетна доходност над безрисковите 4,78% в долари, и готови ли сте да го задържите пет години. Ако отговорът е 'не' на който и да е от двата въпроса, продължавайте да търсите. Екипът на Имоти в Тайланд може да помогне точно с тази проверка, преди да подпишете каквото и да било.
Източник: CNA (Channel News Asia)