Ако сте купили вила в Раваи или Банг Тао преди осем години през тайландска компания със 51% тайландски дял, новината не е приятна: тази сделка вече не е 'приключен въпрос', а потенциален файл за преглед. От май 2026 г. Департаментът по земите на Тайланд разпрати три циркулярни писма, маркирани 'най-спешно', до всички провинциални поземлени служби. От този момент нататък купувачи в Чонбури и Пукет започват да получават въпроси на гишето за регистрация, които преди почти никога не се задаваха: откъде идват парите на тайландския акционер, каква е неговата работа, защо делът е платен в брой.
Какво точно се промени през май 2026 г.
Самият закон не се променя. Чужденци продължават да не могат да притежават земя в Тайланд директно, а тайландска компания с мажоритарен тайландски дял технически продължава да може. Промяната е в проверката. Поземлените служби вече са задължени да кръстосват данните на компанията с базата на Департамента за развитие на бизнеса (DBD), да изискват финансови документи и да извършват посещения на място.
Прагът, който задейства по-дълбока проверка, е конкретен: плащане в брой от 2 млн бата или повече, или актив на стойност над 5 млн бата. Над тази граница службата разследва произхода на средствата, доходите и заетостта на всички участници в сделката.
Важно е да се каже ясно, защото точно тук се раждат най-много митове: класификацията 'висок риск' е инструмент за скрининг, а не присъда. Департаментът изрично посочва, че компания, попаднала в списъка, не се приема автоматично за виновна. Но самото попадане означава месеци на изчакване, докато документите се проверят.
За кого важат новите правила: само за нови сделки ли е това
Тук е точката, която изненадва повечето собственици: правилата важат не само за нови транзакции, но и за съществуващи структури на собственост, включително компании, купили земя преди пет или десет години. Ако вилата ви в Хуа Хин или на Ко Самуи е държана през компания от 2016 г., тя не е автоматично изключена от прегледа само защото сделката е стара.
Компании с чуждестранно участие в капитала, акционерната структура или контрола над определени прагове се маркират като високорискови и минават през задълбочен преглед: акционерен регистър, DBD документация, финансови записи, договори и физическа проверка на място.
Откъде тръгна схемата с тайландската компания
Схемата, която сега е под лупа, е по-стара от повечето хора, които я използват днес. Тя се оформя през втората половина на 90-те, след азиатската финансова криза, когато Тайланд отваря пазара на имоти за чужд капитал, без да пипа Кодекса за земята. Чужденците получават право на freehold кондоминиуми и дългосрочни лизинги. Земята остава извън тази сделка.
Пазарът отговаря с работеща схема: тайландска компания, в която 51% от дяловете са у тайландски граждани, докато реалният контрол е у чуждестранния инвеститор чрез привилегировани акции с тежести в правото на глас, договори за залог на дялове и пълномощни. Цели улици с вили на Ко Самуи, в Хуа Хин и по западното крайбрежие на Пукет са структурирани точно така.
Министерството на вътрешните работи направи първи опит да затвори тази вратичка още през 2006 г., с указания към служителите да проверяват тайландски акционери с минимален доход и компании, регистрирани точно преди покупка на земя. И тук идва най-показателната част от историята: указанията съществували, но инструментите за проверка не. Провинциалната поземлена служба виждаше папка с документи, не свързана база данни.
Защо тази вълна на проверки е различна от предишните
Точно това е новостта през 2026 г.: не риториката, а инфраструктурата. Службите вече кръстосват акционерния регистър с DBD корпоративните документи, проверяват кой реално е платил регистрирания капитал и как, и могат да изпратят инспектор да провери дали тайландски директор наистина живее на адреса на имота. Изпълнението вече не зависи от преценката на отделен чиновник.
Разследванията в ход обхващат хиляди компании в Пукет, Самуи, Ко Панган и Краби, където класическата структура с 51% тайландски дял прикрива пълно чуждестранно управление и финансиране. Част от свързаните с имоти дружества се преразглеждат и заради съмнения за изпиране на пари.
Първото, което спира да работи, е 'пакетната' компания, сглобена седмица преди сделката, с трима тайландски акционери, чиито финансови документи не показват никакъв доход и никаква активност по сметките. Втората илюзия, която се разпада: вярването, че писмо от тайландски съпруг или съпруга, потвърждаващо личния характер на средствата, затваря въпроса завинаги. То урежда конкретната регистрация, но не защитава структурата зад нея, ако земята е записана на името на компанията, а не на самия човек.
Какво реално се случва при 'нарушение': конфискация или нещо друго
И третата точка, за която пазарът предпочита да не говори високо. Кодексът за земята позволява на властите да наредят разпореждане с незаконно придобита земя в определен срок, а при неизпълнение да наложат принудителна продажба. На практика пазарът не е видял масови конфискации и не бих ги очаквал сега. Политически това е твърде скъпо за страна, където чуждите купувачи формират съществен дял от търсенето в курортните провинции.
По-реалистичният резултат е по-тих и по-неудобен: препродажба, която засяда за месеци, докато високорискова структура минава през преглед, а отстъпката в цената расте с всеки месец, в който купувачът се отдръпва.
Компания или дългосрочен лизинг: какво избираме сега
Моята позиция: ако в момента избирате между тайландска компания и регистриран дългосрочен лизинг за къща със земя, изберете лизинга. 30-годишен лизинг, регистриран в поземлената служба върху гърба на чанот титула, носи по-слаби права, но не се разпада при одит и не ви прави обект на наказателно дело.
Кондоминиум в рамките на 49% чуждестранна квота остава единствената форма на пълен freehold, достъпна за чужденци, и продължава да е най-скучният, но и най-безопасният вариант на масата.
Един нюанс си заслужава да се спомене: пълното отписване на корпоративната структура като опция би било преждевременно. Компания с реална дейност, истински тайландски партньори, коректно платен капитал и няколко години чисти финансови отчети минава прегледа без проблем. Уловката е, че такава компания струва реални пари и изисква реален бизнес зад себе си, не фасада.
Има и случай, при който нищо от изброеното не важи: бюджет от 5-6 млн бата за завършен апартамент. Няма компания, няма подставено лице, няма праг за произход на средствата, задействан от оценената стойност. Просто няма какво да се структурира.
Нарушение с подставено лице: какви са наказанията
Собствеността чрез подставено лице (nominee) остава наказателно нарушение по Закона за чуждестранния бизнес, с глоби от 100 000 до 1 милион бата и до три години затвор, както за чуждестранния купувач, така и за тайландския гражданин, съгласил се да бъде подставен акционер. Именно затова намирането на човек, готов да играе тази роля, вече е по-скъпо начинание, отколкото преди няколко години.
Отделно от новите циркулярни писма, над 46 000 компании с чуждестранно участие вече са под одит в цялата страна по подозрение за схеми с подставени лица, според отразяването на кампанията от 2026 г. в бранша.
Практически стъпки, ако вече имате вила през компания
Ако притежавате къща или земя през тайландска компания, една конкретна стъпка тази седмица си заслужава: поискайте извлечение от DBD и вижте точно това, което вижда поземлената служба. Струва малко и отнема ден, а решението за преструктуриране е най-добре да се вземе много преди да поискате да продавате.
Практическа бележка и за самата регистрация: прехвърлянето на титул в поземлената служба изисква лично присъствие или пълномощно, изготвено строго по тайландска правна форма, а службите вече са забележимо по-стриктни към изискването за лично присъствие. Планирайте два до три работни дни за опашка, оценка и банков чек.
Източник: Restate.ru