На Пукетската имотна служба чиновникът вече не приема документите с бегъл поглед. Пита откъде тримата тайландски акционери на фирмата имат пари за дяловете си, иска декларации за доходи, чуди се защо и тримата живеят в различни провинции и никога не са се срещали. Преди няколко години тази хартия минаваше без коментар. Сега се проверява директно в базата на Department of Business Development.
Отговорът накратко: през 2026 г. няма никакво либерализиране на правата на чужденци върху имоти в Тайланд. Промяната е друга - държавата започна да прилага правила, които отдавна съществуват на хартия, но никой не ги следеше сериозно.
Може ли чужденец да купи земя в Тайланд през 2026 г.?
По принцип не. Land Code не дава на чужди физически лица право на собственост върху земя. Изключенията са тесни: определени случаи на наследяване и Раздел 96 bis, който позволява парцел до 1 рай за жилищно ползване при инвестиция от минимум 40 милиона бата в одобрени активи и одобрение от Министерството на вътрешните работи. На практика такива одобрения се дават изключително рядко - за години назад броят им е символичен.
Единият пряк и легален път за индивидуален чужд купувач остава freehold собствеността върху апартамент в кондо, в рамките на 49% чужда квота от общата площ на сградата. Всичко останало изисква специално разрешение или честно признание, че купувате наем, не собственост.
Какво точно представлява 49% чуждата квота в кондо?
Чуждата квота е 49% от общата разгъната площ на всички апартаменти в сградата, не 49% от броя на апартаментите. Разликата е съществена: в сграда с малки студия и няколко огромни пентхауса бройката и квадратурата дават различни резултати. Квотата се потвърждава с актуален сертификат от юридическото лице на кондоминиума (управляващата компания на сградата), преди сделката да се регистрира в имотната служба.
Практическият проблем е, че квотата се запълва неравномерно из сградата. В популярни проекти около Раваи или Банг Тао понякога вече няма никаква свободна квота, независимо какво твърди продавачът. Затова първата стъпка преди да платите депозит - и наистина единствената, която спестява най-много главоболия - е да поискате писмен, актуален сертификат за оставащата квота за конкретния апартамент, който гледате.
Защо тайландската фирма вече не е безопасен вариант за вила със земя?
Механизмът е познат на всеки, който е разглеждал имоти в Пукет поне бегло: тайландска фирма, 51% тайландски съдружници, 49% чужденец, фирмата купува земята и вилата отгоре. На хартия няма нарушение - фирмата е тайландска, значи може да държи земя. На практика тайландските акционери никога не са вложили и един бат, никога не са участвали в управлението, просто са подписали празни формуляри за прехвърляне на дялове.
Точно тази разлика между формата и съдържанието регулаторите вече умеят да разпознават. Когато Land Department види фирма с регистриран капитал 2 милиона бата, която е купила парцел за 25 милиона, а Department of Business Development покаже, че тайландските акционери никога не са подавали декларации за доходи и фигурират като съдружници в двадесет други фирми, не са нужни допълнителни въпроси.
От 2025 г. надзорът върху тези номинирани структури се засили осезаемо: двете институции обменят данни за реалния произход на капитала зад тайландските акционери в компании, притежаващи земя. Заповед № 1/2026 на Department of Business Development предизвика масов преглед на над 46 000 фирми с чуждо участие, стартирал през април 2026 г., с по-строги санкции и възможност за принудителна ликвидация на структури, установени като номинирани схеми.
Номинираната собственост е криминално престъпление по Foreign Business Act - глоба от 100 000 до 1 милион бата и до три години затвор, а отговорността се разпростира и върху тайландския номиниран акционер. Не само върху чужденеца.
"30+30+30" наем: защо 90-те години съществуват само в рекламата
Продавачите на лизхолд вили обичат да рекламират структурата "30+30+30" като деветдесет години собственост. Реалността е друга: имотният регистър вписва само първите тридесет години. Обещанието за подновяване е лично задължение на настоящия собственик на земята към конкретния наемател, а тайландската съдебна практика многократно е третирала подобни подновявания като личен договорен ангажимент, който не се пренася автоматично към нов собственик на земята.
Докато девелоперът работи и държи на репутацията си, всичко върви гладко. Истинският тест идва в година тридесет и първа, а пазарът просто няма статистика за този тест - лизхолдовите обекти в курортните зони на такава възраст все още са рядкост в Тайланд.
Регистрируемият срок на наем е 30 години; всяко удължаване над това не се вписва в регистъра и остава договорно задължение на конкретния наемодател, не гарантирано право срещу бъдещи собственици.
Как трябва да пристигнат парите, за да минат freehold регистрацията?
За freehold покупка на кондо парите трябва да дойдат от чужбина, в чужда валута. При суми от 50 000 щатски долара и повече банката издава Foreign Exchange Transaction (FET) формуляр - без него имотната служба не обработва прехвърлянето на собствеността на чуждо име.
Ето и добрата новина, която рядко се споменава: контролът удря сивите схеми, не прозрачните. Freehold апартамент, купен с пари, преведени от чужбина, и валиден FET формуляр в ръка, не е станал с нищо по-труден за регистрация през последните две години. Обратното дори - колкото по-строг става контролът върху номинираните структури, толкова по-предвидим става вторичният пазар за апартаменти в рамките на чуждата квота, просто защото легалните алтернативи за чужденец да държи такъв актив непрекъснато се стесняват.
Ще се промени ли законът скоро?
През 2024 г. очакванията изглеждаха съвсем различни. Кабинетът беше възложил на съответните министерства да проучат две предложения: удължаване на максималния срок на наем до 99 години и повишаване на чуждата квота в кондоминиуми до 75%. В общността на международните купувачи в Пукет не се говореше за нищо друго месеци наред.
До 2026 г. нито едната, нито другата мярка станаха закон. Дебатът се сблъска с политическа съпротива, и аргументът за "разпродажба на страната" се оказа по-силен от аргумента за привличане на капитал. Купувачите трябва да планират според правилата, които действат сега, не според чернови на предложения.
Нашата препоръка
Ако бюджетът е под 30-40 милиона бата, дори не разглеждайте тайландска фирмена структура за жилищна покупка. Рискът не е инспектори да се появят утре. Рискът е, че когато дойде момент за препродажба, купувач с адвокат просто ще откаже да влезе в такава сделка - и активът ще загуби ликвидност много преди да загуби легалност.
Има едно разумно изключение от този съвет: ако управлявате реално оперираща тайландска фирма с истински оборот, персонал и съдружници, които влагат собствени пари, тогава държането на земя през тази фирма не е заобикаляне на закона, а стандартна корпоративна практика.
Ако пък бюджетът и целта позволяват само freehold апартамент в чуждата квота, най-сигурният ход е да поискате сертификата за квотата в писмен вид, преди да прехвърлите каквато и да е сума, и да структурирате плащането така, че валутата да пристигне от чужбина с коректно посочена цел на превода. Тези две стъпки затварят по-голямата част от рисковете, които водят до провалени сделки в имотната служба.
При планиране на посещение за оглед е разумно да заложите гъвкавост около датите - имотната служба работи само в делнични дни, и един ден рядко е достатъчен за приключване на сделка.
Източник: DBD Order No. 1/2026, цитирано през aiproperty-phuket.com