Купувач влиза в службата по земя в Банглампу с банков чек за 4 милиона бата и списък с акционери на своята тайландска фирма. Преди година сделката щеше да приключи с печат за деветдесет минути. От май 2026 г. първите въпроси са други: откъде идват парите, какъв е родът на занятие на купувача и защо тайландските акционери, държащи 51% от фирмата, никога не са получавали дивидент.
За българин, който обмисля покупка на къща с двор в Пхукет чрез тайландска фирма, тази промяна не е бюрократична подробност. Тя е причината структурата, продавана от адвокатски кантори близо две десетилетия, вече да не е разумен избор за обикновено жилище.
Какво точно се промени през 2026 г.
През май 2026 г. Департаментът по земя на Тайланд (Department of Lands) изпрати три циркулярни писма с обозначение 'най-неотложно' до всички провинциални служби по земя в страната. Важно е да се разбере какво НЕ е това: не е нов закон. Е унифициран механизъм за прилагане на разпоредби от Кодекса за земята (Land Code), които съществуват от двадесет години, но се прилагаха различно във всяка от 76-те провинции на кралството.
Преди тази промяна всяка служба по земя работеше в собствен информационен силоз. Фирма, регистрирана в Банкок, можеше да купи земя в Сурат Тани, без никой да свърже нейните документи в Департамента по бизнес развитие (DBD) с регистъра на имотните титли. Сега централизирана, непрекъснато обновявана база данни на всички юридически лица, притежаващи земя, затваря тази пролука. Проверката вече не е еднократно действие в деня на регистрацията, а продължаващ процес, което означава, че сделка, приключена през 2019 г., може да изплува при преглед през 2027 г.
Праговете от 2 и 5 милиона бата: кога тръгва проверката
Това е фактът, който всеки купувач трябва да запомни конкретно:
- 2 000 000 бата е прагът за плащания в брой, който автоматично задейства проверка на произхода на средствата, доходите, професията и цялостното финансово състояние на купувача.
- 5 000 000 бата е прагът на оценената стойност на имота, над който същата засилена проверка се прилага независимо от начина на плащане.
Прагът от 2 милиона бата не е избран случайно. Той е под цената на почти всяка вила със земя, но изключва повечето обикновени вътрешни сделки между тайландци в провинцията. На практика е филтър, настроен именно към чуждестранния сегмент на пазара. Много банки в Тайланд вече също изискват три месеца банкови извлечения, преди да освободят средства, свързани с покупка през фирма.
Защо номиналната фирмена структура вече не работи
Структурата, която сега се демонтира парче по парче, е по-стара от повечето кондоминиуми в Пхукет. Кодексът за земята забранява на чужденци да притежават земя directно, с много малко изключения, и пазарът отговори с решение отдавна: тайландска дружество с ограничена отговорност, 49% дял за чужденец, 51% за тайландски акционери, които на практика не влагат капитал, не участват в управлението и често дори не знаят, че формално притежават вила за 25 милиона бата.
Адвокати продаваха тази схема години наред като работещо решение. Формално обаче никога не е било така. Член 113 от Кодекса за земята изрично забранява тайландски гражданин да държи земя в полза на чужденец.
На Пхукет вече над 600 фирми са попаднали под проверка от Департамента за специални разследвания (DSI) и Министерството на търговията, а по-широката кампания се засили допълнително от 1 август 2026 г. с влизането в сила на Заповед 2/2569.
Какво точно проверяват властите при фирма с висок риск
Включването в новата национална база данни не означава автоматично подозрение. Тя обхваща всяко юридическо лице, притежаващо земя, включително изцяло тайландски фирми. Засилена проверка се задейства от конкретни рискови критерии, най-често дела на чуждестранна собственост в капитала.
За фирмите, класифицирани като високорискови, проверката включва:
- регистър на акционерите;
- финансови отчети, подадени в Департамента по бизнес развитие (DBD);
- договори, свързани с управлението и ползването на имота;
- при необходимост, реална проверка на място, за да се потвърди как имотът действително се използва.
Битието "под наблюдение" не е равносилно на нарушение. Това е скринингов процес, не присъда. Но струва време: сделка, която преди се приключваше за едно посещение, сега може да отнеме от две до четири седмици, ако службата поиска банкови извлечения, доказателство за доходи или обяснение за произхода на средствата. Всеки, който лети специално за регистрация на имот, трябва да предвиди резерв, а не да разчита на приключване в същия ден.
Нашата позиция: кога фирмената структура все още е оправдана
Позицията ни е ясна: тайландската фирмена структура като средство за лично жилище вече е изживяла своето време. Не защото всяка съществуваща структура ще бъде разбита утре, а защото рискът, свързан с нея, вече е отворен във времето и продължителен, а несигурността трудно се продава, когато дойде момент за препродажба.
За купувачи, които искат да живеят в имота или да го отдават под наем, кондоминиум в рамките на чуждестранната фрихолд квота (до 49% от общата площ на сградата съгласно Закона за кондоминиумите) или правилно регистриран дългосрочен наем на земя предлагат предвидимост, която фирмения път вече не може да гарантира.
Има и честно изключение. Ако тайландската фирма реално води бизнес, хотел, ресторант, земеделско предприятие, с реален оборот, данъци, заплати и тайландски акционери, които действително са внесли капитал, нищо от изложеното по-горе не се отнася за вас. Точно такива структури законът винаги е бил създаден да защитава. Проблемът никога не е бил самата корпоративна форма, а фактът, че девет от десет пъти тя е била само празна обвивка.
Опасният опит за 'изчистване' на структурата в последния момент
Едно нещо трябва да се каже директно: опит структурата да се 'изчисти' със задна дата, чрез изкупуване на допълнителни дялове или смяна на акционери точно преди сделка, привлича внимание, а не го отклонява. Разследващите преглеждат регистъра на акционерите и историята на подадените документи в DBD, а внезапна пренареждане на собствеността във фирма без оборот се разчита точно като това, което е.
Практическата стъпка сега е проста: извадете title deed-а на имота и учредителните документи на фирмата и направете независим одит на структурата, преди да го направи службата по земя вместо вас. Ако структурата е празна обвивка, по-добре е това да се адресира по собствени условия и в собствен график, отколкото да чакате писмо от властите.
Често задавани въпроси
Може ли земя, купена през тайландска фирма преди 2026 г., да бъде отнета?
Не автоматично. Циркулярите въвеждат проверка, не обратно действащо отнемане. Но ако проверка установи номинална собственост, Кодексът за земята позволява принудителна продажба на актива в определен срок, заедно с наказателна отговорност за тайландските номинални акционери.
От каква сума започва проверката на произхода на средствата?
От 2 милиона бата при плащане в брой и винаги, когато оценената стойност на имота надхвърля 5 милиона бата, независимо от начина на плащане. Това са прагове, определени в циркулярите от май 2026 г.
Засяга ли това пряка покупка на кондо на името на чужденец?
Пряка покупка на кондо в рамките на чуждестранната фрихолд квота остава най-чистият законен път. Обаче проверката на произхода на средствата над определените прагове се прилага при регистрация въобще, така че документацията към Foreign Exchange Transaction Form на банката трябва да е безупречна.
Съществува ли законна алтернатива на фирмата за къща със земя?
Дългосрочен наем на земя (до 30 години, регистриран в службата по земя) в комбинация с отделна собственост върху построената сграда. По-неудобен е при препродажба, но не носи риска от номинална структура.
Засяга ли това тайландски съпруг/съпруга на чужденец?
Потвърждаването, че средствата за покупка принадлежат на тайландския съпруг, вече беше стандартна практика. Новите циркуляри засилват проверката на цялостното финансово състояние на купувача, така че декларациите за отделна собственост на средствата вече трябва да издържат по същество, не само на хартия.
Източник: Calinka Thailand (Dzen)