Ако сте следили новините за Пукет през последните месеци, вероятно сте виждали заглавия за масови проверки на имотни сделки с чужденци. Първата реакция на мнозина българи, интересуващи се от инвестиция там, е притеснение. Реалността обаче е по-скоро обратната: пазарът не се срива, а се пречиства. Строители, които работят прозрачно и по правилата, отчитат ръст от 15-20% в запитванията от купувачи спрямо същия период на 2025 г., докато сивите схеми с подставени лица бързо губят привлекателността си.
Важно е да се разбере едно нещо: тайландските власти не са въвели нови закони. Те просто прилагат много по-строго вече съществуващи правила. Законът за кондоминиумите от 1979 г., Поземленият кодекс и квотата от 49% чуждестранна собственост в проектите тип кондо съществуват от десетилетия. Просто досега контролът беше хлабав. Сега това се промени и всеки чуждестранен инвеститор, гледащ Пукет, трябва да разбере точно какво се случва.
Директен отговор: безопасно ли е да купувате имот в Пукет сега?
Да, при условие че купувате през легален канал. Квотата от 49% чуждестранна собственост в кондоминиуми вече се проверява от Поземления офис при всяка отделна сделка, а собствеността на земя чрез подставени тайландски лица (nominee) е престъпление по чл. 96 bis от Поземления кодекс. Резултатът е, че цените на легално чисти имоти растат, докато сивият сегмент се свива, тоест изчакването не носи предимство, а по-скоро по-висока цена по-късно.
Кои са ключовите факти, които всеки купувач трябва да знае
- Законът за кондоминиумите Б.Е. 2522 (1979) ограничава чуждата собственост във всеки отделен проект до точно 49% от общата регистрирана площ. Щом квотата се запълни, Поземленият офис отказва по-нататъшна регистрация на собственост (freehold)
- По данни на Централната банка на Тайланд, входящите чуждестранни преводи за покупка на имоти в Пукет са нараснали с 27% през 2025 г., което е привлякло засилено внимание на регулаторите
- В началото на 2026 г. Провинциалният поземлен офис на Пукет започна кръстосани проверки на акционерните регистри на тайландски компании, използвани от чужденци за придобиване на земя
- От 1 август 2026 г. тайландският Департамент за бизнес развитие (DBD) ще изисква тайландските акционери в компании с чуждестранни инвестиции да представят три месеца финансови документи (напр. банкови извлечения), доказващи реален инвестиционен капацитет - част от по-широка кампания срещу номинирани схеми в имотния, хотелиерския и курортния сектор
- Средната доходност от наем при кондоминиуми на пълна собственост (freehold) в Пукет е 5-7% годишно, което прави острова един от най-атрактивните пазари в Югоизточна Азия
- Тайланд се класира на 36-о място в индекса JLL Global Real Estate Transparency Index 2024, изкачвайки се с шест позиции за две години
- Санкциите за номинирана собственост по чл. 96 bis от Поземления кодекс достигат до 20 000 бата глоба и/или до 2 години лишаване от свобода
- Тайландското правителство обсъжда предложение, което да позволи на чужденци да купуват до 1 рай земя (1600 кв.м) при минимална инвестиция от 40 милиона бата, но законопроектът все още не е приет
В кои райони на Пукет проверките са най-интензивни
Основният фокус пада върху западния бряг на острова - Rawai, Cherngtalay и Bang Tao, както и Layan и Kamala, където концентрацията на чужди купувачи и на вили, регистрирани чрез тайландски компании, е най-висока. Именно тук случаите на нелегални номинирани структури се засичат най-често при проверките.
Какво означава квотата от 49% на практика
По Закона за кондоминиумите чужденци могат да притежават не повече от 49% от общата регистрирана площ в един проект. Останалите 51% трябва да принадлежат на тайландски граждани или на структури с тайландско мнозинство. Щом тази квота бъде запълнена, покупка на пълна собственост (freehold) вече не е възможна и остава единствено дългосрочен наем (leasehold).
Има ли легален начин чужденец да 'контролира" вила в Пукет
За вили класическото решение остава структурата с дългосрочен наем 30+30+30 години, тоест първоначален договор от 30 години с опции за подновяване. Обичайно собствеността се разделя на два отделни елемента: регистриран leasehold върху земята и отделен freehold документ за самата сграда, като двете не се обвързват автоматично едно с друго. Схемите с тайландска компания, в която чужденец е скрит действителен собственик, са незаконни и вече активно се идентифицират чрез засилените одити.
Какво се случва, ако вила е купена чрез номинирана структура
Поземленият офис може да анулира правата на собственост на тайландска компания, ако бъде доказана номинирана схема. Чуждестранните купувачи рискуват да загубят едновременно имота и вложения капитал. Наказателна отговорност се прилага и за двете страни, участвали в сделката.
Как инвеститорът може да се защити при покупка на имот в Пукет
Три стъпки имат решаващо значение: 1) купувайте само freehold кондоминиуми от строители с потвърдена и проверима квота; 2) за вили използвайте регистрирана leasehold структура, вписана в Поземления офис; 3) ангажирайте независим адвокат, който да провери документа за собственост Chanote и цялата история на парцела. Именно тук екип като Имоти в Тайланд може да съдейства за свързване с проверени партньори на място.
Струва ли си да инвестирате сега или е по-добре да изчакате
Парадоксално, по-строгият контрол прави пазара по-сигурен, а не по-рисков. Цените при легално чисти имоти растат, защото търсенето се пренасочва от сивия сегмент към прозрачния. Изчакването обикновено означава, че след шест месеца ще платите повече за същия имот.
Колко струва входът на пазара в Пукет
Средната цена за квадратен метър в сегмента плажни кондоминиуми в Пукет вече достига 85 000-130 000 бата. Студио на първа линия в Nai Harn или Kata тръгва от около 3,5-4,5 милиона бата (приблизително 100 000-130 000 щатски долара). Едностайни апартаменти в престижни проекти в Bang Tao започват от 7-8 милиона бата.
Какви данъци и такси дължи купувачът в Тайланд
При препродажба стандартните разходи включват такса за прехвърляне (2%), специфичен бизнес данък (3,3%, ако имотът се продава до 5 години от придобиването), гербов налог (0,5%) и данък при източника. Разпределението на тези разходи между купувач и продавач се договаря в самия договор. Актуализации в регулациите сочат също, че сделки със земя над 5 милиона бата вече подлежат на допълнителна проверка за произхода на средствата и действителния собственик, особено при бракове с тайландски граждани, при непълнолетни или при чуждестранно контролирани компании.
Обобщение
По-строгият контрол в Пукет не е заплаха за добре подготвения инвеститор, а филтър, който изчиства пазара от мътни схеми и повишава стойността на легално чистите активи. Работете през проверени канали, ангажирайте квалифициран адвокат и избирайте проекти с пълна документация.
Източник: Nation Thailand
Готови ли сте да инвестирате в Тайланд? Нашите експерти от Имоти в Тайланд ще ви помогнат да намерите подходящия имот.