Служителят на кадастъра в Таланг, Пукет, иска банково извлечение на тайландския акционер. После доказателство за месечен доход. После обяснение откъде идват парите за покупка на вилата. Преди две години такъв разговор би бил изключение. От средата на май 2026 г. той е стандартна процедура във всяка провинциална служба.
Ако имате вила или парцел на името на тайландска компания с миноритарен чуждестранен дял, точно сега е момента да прочетете това докрай, защото правилата, върху които е градена цялата схема от над десетилетие, вече не важат по подразбиране.
Какво точно се променя от май 2026 г.
Департаментът по земите на Тайланд издаде три циркулярни писма с гриф 'най-неотложно' до всички провинциални поземлени служби. Документите обединяват разпокъсани по-ранни указания в една обща система: национална база данни на юридически лица, притежаващи земя, месечно съпоставяне на данните и тримесечно отчитане пред централните власти.
Ако компания попада в категорията 'чуждестранно юридическо лице' по членове 97 и 98 от Поземления кодекс, службата е длъжна да докладва веднага, без да чака тримесечния цикъл. Това е важната подробност: досега проверката беше еднократен акт при регистрация. Сега е непрекъснат процес. Компания, купила земя през 2019 г., седи в същата база данни като купувача от тази седмица, а всяка промяна в акционерния състав, несъответствие в подадените документи или сгрешен регистрационен адрес може да отвори отново стар случай години по-късно.
Защо схемата 51/49 се разпада точно сега
Забраната за пряка собственост на земя от чужденци в Тайланд не е нова, тя стои в закона от десетилетия, с ограничени изключения като инвестиционния маршрут от 40 млн бата и разрешенията, свързани с BOI. Новото е контролът. Дълги години технически незаконната структура с тайландско мажоритарно участие 51/49 оцеляваше просто защото държавата нямаше нито базата данни, нито ресурсите да проверява всеки случай. Служителят виждаше тайландско мажоритарно юридическо лице, регистрираше прехвърлянето и подшиваше документите.
Адвокатски кантори по цял Пукет и Самуи години наред продаваха 'елегантно' решение: привилегировани акции с ограничено право на глас, при което тайландски граждани държат 51% от капитала, но техният общ глас тежи по-малко от гласовете на чуждестранния акционер с десет гласа на акция. Точно тази конструкция днес е първото, което инспекторите търсят, защото тайландско мажоритарно участие, лишено от реален контрол, е учебникарско определение за посочена (nominee) договорка. Фразата 'нашият тайландски адвокат го е structурирал, значи е законно' не носи никаква защита. Регистрацията на сделката никога не е била гаранция за законност, а сега дори не е последната стъпка в процеса.
Кога парите ви привличат внимание: праговете от 2 и 5 милиона бата
Член 74 от Поземления кодекс дава на служителите законово основание да питат за произход на средствата, доходи, професия и финансово състояние на страните по сделка. Засиленият контрол се задейства при парична сделка над 2 милиона бата или когато данъчната оценка на имота (официалната оценка на поземлената служба, не договорната цена) надхвърля 5 милиона бата.
Според тайландското издание Bangkok Biznews тези два прага (2 млн бата в брой и 5 млн бата данъчна оценка) служат конкретно за проверка дали средствата са лична собственост, а не съпружеска имуществена общност, което добавя допълнителен пласт документи, които купувачът трябва да подготви предварително.
При случаи с висок риск службата може да поиска регистъра на акционерите, документи, подадени в Департамента за развитие на бизнеса, финансови отчети, а също и да извърши проверка на място на регистрирания адрес на компанията. Според правен анализ на Mondaq новата рамка изисква провинциалните комисии за установяване на факти да включват специализирани разследващи органи, например местни началници на полицията, което им дава по-широк достъп до данни за акционерна структура, данъци и имиграционен статус.
Флаг 'висок риск' означава ли отказ от регистрация?
Не. Флагът е инструмент за скрининг, не присъда за незаконна дейност. Последиците обикновено са искане на документи: регистър на акционери, подадени декларации в Департамента за развитие на бизнеса, финансови отчети, а при най-съмнителните случаи, посещение на място. Не всяка тайландска компания със чужд миноритарен дял е автоматично 'nominee' схема.
Ако строите реален бизнес, хотел, производство, земеделски проект, с истински тайландски партньор, който е вложил реални пари и има оборот, който личи в подадените отчети, тези циркуляри почти не ви засягат. Скринингът е насочен към празни фирмени обвивки, не към действащи компании. Проблемът не е правната форма, а липсата на съдържание зад нея: тайландски акционер, деклариращ доход от 15 000 бата на месец, който държи дял в компания, платила 30 млн бата за парцел, е точно моделът, който изскача при първата съпоставка в базата данни.
Работи ли схемата 30+30 години на лизинг?
Гражданският и търговски кодекс позволява регистрация на лизинг на недвижим имот за максимум 30 години. Обещанието за продължение с още 30 години, записано в договора, е лично задължение на конкретния собственик, а не право, което автоматично преминава заедно със земята. Ако парцелът смени собственик или бъде запориран заради дълг, може да няма кой да изпълни втория 30-годишен период.
Това е втория мит, който заслужава да отпадне заедно с компанийната схема: 60 години сигурност на хартия не е същото като 60 години сигурност на практика.
Все още ли има смисъл компанийна структура за покупка на земя?
За частен купувач с бюджет под 10-15 млн бата моята позиция е ясна: компанийната структура вече е икономически безсмислена. Годишни отчети, одити, риск от проверка на място и вероятност да бъдете принудени да продадете под натиск в рамките на пет години изяждат всяко ценово предимство пред кондо в чуждестранната квота (до 49% от продаваемата площ на проекта, собствеността се регистрира директно на името на чужденеца, издава се пълен чанот за самия апартамент).
Една честна уговорка: контролът се различава по провинция. Пукет, Ко Самуи, Патая и Чианг Май са зони с повишено внимание по очевидни причини, докато поземлена служба в селски район на Исан едва ли ще стартира проверки на място през първото тримесечие. Темпото се различава, но самата логика на правилата не, тя просто определя кога вниманието достига до конкретния имот.
Практически стъпки, ако вече имате компания
Ако имотът ви в момента е държан през тайландска компания, извадете документите преди края на тримесечието и проверете три неща: дали тайландските акционери действително са платили за своите акции, дали регистрираният адрес на компанията съответства на реална дейност, и дали са подадени отчети за всяка година от съществуването й. Това са първите три точки, които поземлените служби проверяват, и е много по-евтино да ги коригирате предварително, отколкото след повдигнат въпрос.
Една практическа подробност за всеки в средата на сделка: подписването и регистрацията в поземлената служба все по-често изисква лично присъствие на всички страни, защото служителите вече разпитват хора, не пълномощници.
Източник: Mondaq