Защо тази новина засяга и българските собственици на вили в Тайланд
Ако сте купили парцел или вила в Пхукет чрез тайландска компания с локални акционери 'на хартия', следващите редове са пряко адресирани към вас. Тайландското министерство на търговията отчита рязък спад в новите регистрации на компании с признаци на номинално (проксирано) чуждестранно собственост: от 561 на 141 за последния отчетен период, спад от 75%. Това не е статистика за архива - това е сигнал, че държавата вече активно блокира схемите на входа, а не само след факта.
За хиляди чужденци, включително българи, които са придобили имот в Тайланд по този модел, новината означава едно: моментът да преразгледате правната структура на актива си е сега.
Какво точно се променя от 1 август 2026
Зад числата стои конкретна законова стъпка. Тайландският Департамент за развитие на бизнеса (DBD) издаде Заповед № 2/2026, влизаща в сила на 1 август 2026, насочена изрично към затваряне на вратичките, чрез които чужденци контролират тайландски компании посредством номинални акционери.
Новите правила изискват детайлно обяснение на инвестиционната структура и доказателство за произхода на капитала - не само при основаването на компанията, но и при всяка следваща промяна в акционерния състав. С други думи, контролът вече не е еднократен акт при регистрация, а продължаващ процес през целия живот на фирмата.
Министерството на търговията е категорично, че 141 нови регистрации са само видимата част от айсберга. Числото не включва хилядите вече съществуващи структури, работещи в момента на пазара. Тенденцията обаче е ясна: регулаторите се научиха да разпознават номиналните схеми на етапа на регистрация и все по-често просто ги отхвърлят.
Отделен набор от данни на DBD показва спад от 51% в регистрациите на компании с чуждестранно участие между 0,01% и 49,99% през първото тримесечие на 2026, а между 1 и 31 май 2026 спадът достига 65%. Оценките сочат, че около 119 000 компании попадат в рисковата категория към средата на 2026.
Защо схемата с номинални акционери изобщо съществува
Законът за чуждестранния бизнес (Foreign Business Act, 1999) забранява на чужденци да притежават повече от 49% от дяловете в тайландски компании, извършващи ограничени дейности, включително собственост върху земя. Именно за да заобиколят този праг, много чужди купувачи (и посредници, продаващи 'готови решения') са използвали компании, в които тайландски граждани формално държат 51% или повече от акциите, докато реалното финансиране и контролът са на чужденеца. Тайландските акционери в такива схеми обикновено не влагат реален капитал и не вземат управленски решения - а именно това съдилищата определят като заобикаляне на закона.
Пазарни оценки сочат, че между 40% и 60% от вилите върху собствена земя в Пхукет и Ко Самуи са придобити чрез компании с признаци на номинално собственост. Тайландският Департамент за специални разследвания (DSI) засили проверките в туристическите провинции, особено в Пхукет, Краби и Сурат Тани.
Какви са реалните рискове, ако вече имате такава структура
Тайландските съдилища вече многократно са постановявали принудителна продажба на земя, когато е доказано, че тайландските акционери са били номинални лица, действащи в интерес на чужд контролиращ собственик.
Санкциите по Закона за чуждестранния бизнес включват глоба до 1 000 000 тайландски бата и/или до 3 години затвор. Съдът може допълнително да наложи принудителна продажба на земята, а тайландските номинални акционери също носят наказателна отговорност. Поддръжката на номинална компания обикновено струва между 50 000 и 150 000 бата годишно, без никаква гаранция, че структурата няма по-късно да бъде обявена за незаконна.
Важно е да се знае, че Министерството на търговията изрично е заявило: публикуваните цифри не покриват всички номинални структури, работещи в страната в момента. DSI и Департаментът по земите могат да отворят разследване по всяко време, особено при промяна на акционерите, продажба на актив или жалба от трета страна.
Кои са законните алтернативи за собственост в Тайланд
Чужденците все още нямат право да притежават земя директно в Тайланд (Закон за земята, чл. 86). Легалните пътища за придобиване на имот остават следните:
- Дългосрочен лизинг (30+30+30 години): земята се наема от тайландски собственик, а построената върху нея къща се регистрира като собственост на чужденеца.
- Freehold кондоминиум: единствената форма на пълна собственост за чужденци, при условие че чуждестранната квота в сградата не надвишава 49% от общата площ.
- Право на ползване (usufruct): доживотно право на ползване, регистрирано в Департамента по земите.
За кондоминиумите средствата трябва да бъдат прехвърлени от чужбина през тайландска банка, а като доказателство се изисква сертификат за валутна транзакция (FET certificate).
Трябва ли да преобразувате номинална компания в лизингова структура
Отговорът зависи от конкретния случай. Преобразуването изисква компанията да продаде земята на тайландско физическо или юридическо лице, последвано от сключване на лизингов договор. Процесът обикновено струва между 100 000 и 300 000 бата, включително данъци и адвокатски такси, но премахва наказателната отговорност и прави собствеността прозрачна.
При избор на адвокат търсете лице, лицензирано от Тайландската адвокатска колегия, с опит в поземленото право, и без afилиация с фирми, продаващи номинални схеми. Първоначална консултация с одит на собственическата структура обикновено струва между 15 000 и 30 000 бата.
Ще повлияе ли това на пазара на кондоминиуми в Пхукет
Не пряко. Freehold кондоминиумите за чужденци остават напълно легална форма на собственост. Индиректно обаче търсенето им може да нарасне, тъй като инвеститори, които преди са купували вили през номинални компании, вероятно ще се пренасочат към апартаменти като по-безопасна алтернатива.
Колкото до идеята, че Тайланд ще позволи пряка собственост върху земя на чужденци: към 2026 такава законодателна инициатива не съществува. Дискусии за реформа на Земления кодекс се появяват периодично, но политическа воля за промяна засега няма. Купувачите не трябва да разчитат на премахване на забраната в средносрочен план.
Спадът от 75% в номиналните регистрации не е изолирана мярка, а част от системна тенденция. Тайландските регулатори инвестират в дигитални инструменти за анализ на корпоративни структури, споделят данни между агенции и реагират на политически натиск. Ако активите ви в момента се държат чрез проксираща компания, разумният ход е да поръчате правен одит сега, а не да чакате проверка да дойде първа. Екипът на Имоти в Тайланд може да ви насочи към проверени юристи с опит точно в такива случаи.
Източник: Thailand Business News