Кратък отговор: какво се промени и какво не
Ако купувате кондо в Пукет или другаде в Тайланд през 2026 г., най-важното е следното: квотата за чуждестранна собственост остава 49% от общата разгъната площ на сградата, точно както е било и преди. Единствената реална новина е фискална, не законова: от 1 юли 2026 г. до 30 юни 2027 г. таксата за прехвърляне е намалена на 0,01%, но само за тайландски граждани. Чужденец, който купува кондо на свое име, плаща пълните 2%, без изключения.
Това е детайл, който масово се пропуска в маркетинговите материали и по социалните мрежи, а разликата е реални пари, не статистическа подробност. При имот на стойност 10 млн бата разликата между двете ставки е 199 000 бата (около $5 700). Това е сума, която променя бюджета на почти всяка сделка.
Защо българските купувачи трябва да внимават с тази новина
Ако следите тайландски имотен пазар от българска гледна точка, вероятно сте се натъкнали на публикации, обещаващи 'намалена такса за всички' или 'скоро квотата става 75%'. И двете твърдения циркулират активно в момента, но нито едно от тях не отговаря на официалния текст на закона. Указът на Кралския указ, публикуван на 1 юли 2026 г., ясно ограничава ползата от 0,01% единствено до квалифицирани тайландски граждани. Някои брокери го рекламираха като намаление 'за всички', което просто не е вярно.
За купувач от България, който планира сделка в Пукет, Патая или Банкок, това означава едно: изчислявайте разходите си на база 2% транзакционна такса, не 0,01%. Всяка калкулация, направена на грешна основа, може да преобърне бюджета ви с десетки хиляди бата в последния момент.
Каква точно е 49% квотата и откъде идва тя
Правилото не е нищо ново, нито временна мярка, въведена заради коронавирус или инфлация. То е записано в Закона за кондоминиумите от 1979 г. и е оцеляло през няколко законодателни поправки без промяна в основния си принцип: чужденци могат да притежават фрийхолд (пълна собственост) върху единица в кондоминиум, но общата чуждестранна собственост в рамките на един проект не може да надхвърли 49% от общата продаваема площ на сградата. Останалите 51% трябва да са собственост на тайландски граждани или на компании с тайландско мажоритарно участие.
Това създава реален дефицит в предлагането. В търсени проекти в Пукет, Патая и Банкок чуждестранната квота често се изчерпва много преди сградата да бъде завършена. Купувач, който закъснее, остава с два по-слаби варианта: структура чрез тайландска компания (със собствен слой правен и комплаянс риск) или лизинг с максимален срок от 30 години. Никой от двата варианта не тежи колкото директна фрийхолд собственост.
Специфика за Пукет, която малко хора проверяват предварително: квотата за чуждестранна фрийхолд собственост се изчислява по разгъната площ, не по брой единици. Това означава, че няколко големи апартамента могат да изчерпят квотата на проекта много по-бързо, отколкото очаквате, дори ако номинално 'останали единици' изглеждат достатъчно.
Разговорите за 75% квота: реалност или само PR
Идеята за повишаване на квотата до 75% се роди през 2024 г., когато правителството на Сретта Тхависин лансира пакет от мерки, целящи да привлекат чужд капитал в тайландската икономика. Паралелно се обсъждаше и друга идея: лизингови договори със срок до 99 години за чужденци. И двете предложения предизвикаха съпротива в части от тайландското общество, като критиците предупредиха, че по-широката чуждестранна собственост ще вдигне цените и ще изтласка местните купувачи от собствения им пазар.
Към средата на 2026 г. нито една от двете инициативи не е стигнала до формален законопроект. Източници в тайландското правителство описват и двете предложения като 'в процес на проучване', формулировка, която на практика може да означава години забавяне или пълна липса на промяна. Купувачи, които структурират сделка на база очаквано бъдещо повишение на квотата, реално залагат на график, който никой не може да потвърди.
Намалената такса за прехвърляне: кой реално печели
От 1 юли 2026 г. Тайланд прилага намалена такса за прехвърляне от 0,01% вместо стандартните 2%, но само за квалифицирани тайландски купувачи. Чужденец плаща пълните 2% върху оценената стойност на имота, без изключение. Има и намалена такса за регистрация на ипотека от 0,01%, отново само за тайландски граждани.
Има един не толкова очевиден плюс в тази нова структура, който е добра новина, ако продавате: ако продадете единицата си на тайландски купувач в рамките на дисконтовия период (до 30 юни 2027 г.), спестяването на купувача от таксата прави вашия имот по-конкурентен на пазара за препродажба. При единица на стойност 5 млн бата спестяването на купувача възлиза на приблизително 100 000 бата, реален коз при преговори за цена.
Как да проверите свободната квота преди да платите депозит
Преди да преминете към авансово плащане, поискайте писмено потвърждение от строителния предприемач или от юридическия (управленски) офис на сградата за текущото съотношение чужденци/тайландци в проекта. След това проверете тази информация самостоятелно в Земевладелската служба (Land Office). Тъй като квотата се измерва по разгъната площ, а не по брой единици, самостоятелна проверка е единственият начин да избегнете изненада точно преди подписване.
Източник: ReloSale
Често задавани въпроси
Могат ли чужденци да купят кондо в Тайланд през 2026 г.?
Да. Чужденци могат да притежават фрийхолд собственост върху единица в кондоминиум в рамките на 49% квота от общата продаваема площ на проекта. Плащането трябва да бъде извършено в чужда валута през тайландска банка, което генерира документ за валутна транзакция (FET).
Вярно ли е, че квотата беше вдигната на 75%?
Не. Към август 2026 г. квотата остава 49%. Предложение за 75% съществува, но не е внесено под формата на законопроект в парламента.
Каква такса за прехвърляне плаща чужденец при покупка на кондо?
Стандартните 2% от оценената стойност на имота. Намалената ставка от 0,01%, в сила от 1 юли 2026 г. до 30 юни 2027 г., важи само за тайландски граждани.
Мога ли да получа лизинг за 99 години вместо покупка?
Не. Според действащото законодателство максималният срок на лизинг е 30 години. Структура с 99-годишен лизинг е обсъждана, но никога не е приета.
Какво се случва, когато 49% квотата на проект се изчерпи?
Чуждестранните купувачи тогава са ограничени до 30-годишен лизинг или структура чрез тайландска компания. И двата варианта носят правни ограничения и рискове в сравнение с директна фрийхолд собственост.