Купувач на вила на Пхукет за 1 милион долара подписва наведнъж три документа: договор за наем на земята, отделен собствен акт (фрийхолд) за постройката и договор за управление с обслужващата компания. Юристите откриват една клауза, скрита дълбоко в пакета - тя позволява на девелопера да прекрати всичките договори едновременно, включително наема на земята под къщата, само защото сметката за вода е платена със закъснение.
Клаузата отпада при преговорите. Ако не беше забелязана, актив за милион долара щеше да зависи буквално от една фактура за комунални услуги.
Това не е изолиран случай. В Тайланд няма задължителна нотариална проверка на договорите за покупко-продажба, а стандартните формуляри, които девелоперите и наемодателите предлагат, са изготвени от техните собствени юристи - в техен интерес. Проверката на titla (chanote) тук почти никога не е проблемът: собствеността обикновено е чиста. Парите се губят в текста на договорите, не в описанието на парцела.
Кой е първият риск, който трябва да проверите във всеки договор за вила?
Най-скъпата грешка при пакет 'вила плюс земя под наем' е кръстосаната клауза за неизпълнение (cross-default): нарушение по един от трите документа може автоматично да анулира и другите два. Ако наемодателят реши, че сте закъснели с малка сума по договора за управление, теоретично може да изгубите правото си върху земята, върху която стои къщата ви.
Структурата 'наем на земя плюс фрийхолд на постройката' е напълно легална и много разпространена на Пхукет и Самуи, но точно защото се състои от три или повече документа, слабото място винаги е в шевовете между тях. Питайте изрично какво се случва при продажба на трета страна, при наследяване, при смяна на управляващата компания или при спор със съседни собственици. Ако наемът на земята е за 30 години с обещание за два последващи периода на подновяване, попитайте какво реално гарантира второто подновяване. Обикновено отговорът е 'добрата воля на наемодателя' - и точно тук честният отговор от вашия адвокат струва повече от най-добре изготвената презентация на отдела по продажби.
Колко реално струва грешка в договор за наем на търговски обект?
Типичните договори за наем в моловите в Банкок съчетават годишна индексация от 10% с право на наемодателя да преразглежда наемната ставка на всеки 18 месеца, без реално договаряне. В един документиран случай фиксирането на ставката е спестило на наемателя около 5000 долара годишно за обект със среден размер в мол.
При търговски договор локацията има по-малко значение от текста на самия договор. Фиксирана ставка за целия срок на наема често струва повече от отстъпка през първата година. Проверявайте правото на наемодателя за едностранна промяна на ставката, формулата за индексация, какво се случва с депозита при предсрочно прекратяване и какво се случва с наема ви, ако сградата бъде продадена на нов собственик. Смяна на собствеността без клауза за приемственост на наема означава, че новият собственик може да преразгледа условията ви наново - решението е клауза за приемственост, изрично вписана в договора.
Защо строителните договори в Патая почти винаги са в полза на девелопера?
Почти без изключение договорите за строителство в Патая налагат санкции на купувача при късно плащане, но рядко санкционират девелопера при забавена предаване на обекта. Дисбалансът се коригира с твърди срокове и ясни критерии за качество на завършването, вписани предварително в договора.
При имот на етап 'off-plan' (преди завършване) основната работа не е върху титла, а върху платежния график. Обвържете вноските с етапи на строителството, не с календарни дати. Изисквайте огледални санкции: ако плащате такса за забавена вноска, девелоперът трябва да плаща за забавено предаване. И договорете предварително какво се брои за дефект при приемането на обекта - иначе спор за качеството на мазилката лесно се превръща в спор за естетически вкус, който няма правно решение.
Един капан обаче остава подводен и след добавяне на санкция: клаузата за наказателна лихва при забавяне работи само ако компанията реално има активи. Девелоперът закъснява с година, санкцията е записана черно на бяло, но балансът на проектната компания е празен и няма какво да се събере. Санкцията работи само заедно с плащания на етапи, банкова гаранция или задържане на последната вноска до финалната проверка.
Какво трябва да знаете за лицензионни и франчайз договори в Тайланд?
Международни марки навлизат в Тайланд все по-често през партньорски и лицензионни договори (Самуи, Банкок), но такива договори често нямат защита на марката и позволяват едностранна промяна на роялти таксите с обикновено писмо. В една сделка за туристически бизнес на Самуи добавянето на гаранции и клаузи за компенсация е затворило риск от около 100 000 долара.
Ако търговската марка не е регистрирана в Тайланд, практически няма какво да защитава лицензионният договор - защитава местния партньор, не притежателя на марката. Регистрацията трябва да предхожда подписването на всякакво лицензионно споразумение. Ако роялти таксите могат да се променят с писмо, финансовият ви модел важи само до момента, в който пристигне първото такова писмо.
Сравнителна таблица на типичните капани по вид сделка
| Вид сделка | Типичен капан | Какво да проверите първо | Цена на грешката |
|---|---|---|---|
| Вила: наем на земя + фрийхолд на постройката | Кръстосана клауза за неизпълнение, анулираща всички договори заради едно нарушение | Клауза за прекратяване, условия за подновяване на наема, права за прехвърляне | Загуба на контрол над актив на стойност до 1 милион долара |
| Кондо на етап 'off-plan' | Санкции само за купувача, неясни стандарти за качество | Платежен график по етапи, санкции за забавяне, инспекция при предаване | 12 до 18 месеца празен обект без компенсация |
| Наем в мол | 10% годишна индексация плюс преразглеждане на ставката на всеки 18 месеца | Формула за индексация, клауза при смяна на собствеността, условия за депозита | Около 5000 долара годишно за обект |
| Лиценз на марка | Липса на защита на интелектуалната собственост, прекратяване без компенсация | Регистрация на марката в Тайланд, срок, основания за прекратяване | До 100 000 долара маркетингов бюджет, инвестиран в чужда марка |
| Франчайз | Едностранна промяна на роялти таксите, неясни маркетингови такси | Фиксирана ставка на роялти, маркетингов бюджет, изключителна територия | Непредвидим ръст на разходите за целия срок на договора |
Кои грешки при due diligence се повтарят най-често?
Проверка само на титла и спиране дотук е класическа грешка. Чист chanote не защитава от еднопосочен договор - и двата документа изискват проверка, а проблемът обикновено се крие в договора, не в описанието на парцела.
Доверие на превода е втора често срещана грешка. В тайландски съд тайландският текст има приоритет. Английската или друга версия служи само за справка. Изисквайте изрична клауза, посочваща коя езикова версия е меродавна, и възложете кръстосана проверка на превода на независим преводач - не на преводача, предложен от продавача.
Санкция за забавена предаване, третирана като универсално лекарство, е трета грешка - вече споменахме защо не работи сама по себе си.
Четвърто: подписване с ваканционна скорост. Депозитът излиза за един ден, а договорът заслужава месец на преглед. Резервационните договори почти винаги съдържат клауза за невъзстановим депозит, така че преговаряйте преди парите да излязат, не след това.
Пето: игнориране на раздела за решаване на спорове. Арбитраж в Сингапур звучи впечатляващо, но струва десетки хиляди долари - което няма смисъл за сделка на стойност 5 милиона бата. За сделки в дребен и среден мащаб тайландски съд, компетентен по местонахождението на имота, е по-рационалният избор.
Шесто: приемане, че управляващата компания е неутрална страна. Договорът за обслужване често е свързан с девелопера и може да позволява неограничено увеличение на таксите за поддръжка. Изисквайте формула за индексация или твърд таван.
Често задавани въпроси
Колко струва правна проверка на сделка с имот в Тайланд?
Пазарните оценки сочат няколко десетки хиляди бата за стандартна проверка при покупка на кондо; вила с наем на земя и корпоративна структура струва повече и отнема повече време. При имот над 10 милиона бата пропускането на прегледа не е рационален начин за спестяване на пари.
Може ли договорът на девелопера наистина да се промени?
Да, въпреки че отделите по продажби често твърдят обратното. Промени в сроковете за предаване, санкциите, стандартите за завършване и условията за прехвърляне на права се случват редовно, особено в проекти, които не са напълно продадени. Категоричен отказ да се обсъжда каквато и да е промяна сам по себе си е предупредителен знак.
Какво означава cross-default и защо е опасно?
Това е клауза, която позволява нарушение по един договор от пакет да задейства право на прекратяване на останалите. При структура 'вила плюс наем на земя' пропусната такса за обслужване теоретично може да постави под риск самото право на ползване на земята.
Доколко сигурен е 30-годишен наем на земя с обещание за подновяване?
Самият 30-годишен наем се регистрира в Земевладелческия департамент и е законово защитен. Обещанието за два допълнителни 30-годишни периода обаче е договорно поемане на ангажимент от наемодателя, не автоматично право. Проверявайте кой точно е наемодателят и какво се случва, ако той обяви фалит или продаде земята.
На какъв език трябва да се подпише договорът?
Двуезичен, с изрична клауза за това коя версия е меродавна при разминаване. Ако тайландският текст е определен като меродавен, трябва собствен преводач - не преводача на продавача.
Преди да прехвърлите депозит, един прост стъпка има значение: според чек-листа за due diligence на Kivilab Property, структурираната проверка обхваща шест точки - титл и тежести, права на продавача, разрешителни, квота за чуждестранна собственост, договора за покупко-продажба и платежната документация. Изпратете проектодоговора на независим адвокат и поискайте изрично да маркира клаузите за прекратяване, прехвърляне и индексация. Отнема няколко дни и променя позицията ви при преговори повече от всяка отстъпка.
Източник: Kivilab Property