Ако имате 150 000 долара в брой и гледате апартамент в Раваи, число като 4.8% годишна доходност по безрискова щатска облигация би трябвало да ви притеснява повече от лихвата на Банката на Япония. Ето защо.
Японската 10-годишна държавна облигация се качи над 3% за първи път от около три десетилетия, по данни на The Japan Times. Двадесет години тя стоеше близо до нулата. Euronews потвърждава нивото - последно виждано през 1996 година, докато пазарите оценяват 80 до 90 процента шанс Банката на Япония да вдигне лихвата отново, вероятно до 1.25% на septemврийското си заседание. Паралелно щатската 10-годишна доходност се доближава до 4.8%, 2-годишната стои около 4.41%, а петролът Brent се търгува близо 95 долара за барел. Три различни пазара, един и същ сигнал: парите поскъпват навсякъде, освен в Тайланд, където чуждестранните купувачи и така плащат в брой.
Защо доходността на японските облигации засяга купувач на кондо в Пукет
Пряката връзка е слаба - тайландският пазар за нерезиденти работи почти изцяло на кеш, защото ипотеки за чужденци практически не съществуват. Индиректната връзка е по-интересна. Япония тридесет години беше източник на евтин капитал за целия регион. Когато собствен японски дълг вече плаща над 3%, част от този капитал се прибира у дома, вместо да търси доходност в азиатски недвижими имоти и акции.
За купувач, мислещ в долари, сметката е проста и неудобна: когато безрисков щатски актив плаща 4.8% годишно без наематели, без ремонти и без управляваща компания, всеки имот, генериращ доход, трябва да обясни защо е по-добра сделка. Кондо в Пукет с нетна доходност 5-6% годишно, след данъци и такси за управление, вече не е автоматично добра идея за някой без намерение да живее там. За хоризонт от 7 до 10 години, заложен на капиталова печалба, аргументът остава силен. За чисто доходен разчет, той е по-слаб, отколкото преди две години.
Какво прави пазарният сблъсък със сделките в Пукет още сега
Продавач, чийто капитал частично е бил паркиран в дългосрочни облигации, в момента гледа книжна загуба в портфейла си. Той или преговаря, за да не фиксира загубата и на друго място, или изтегля обявата и чака по-добри времена. И двата сценария се случват едновременно на вторичния пазар в Пукет, което означава, че всеки имот трябва да се оценява поотделно, а не по средна цена на квадратен метър за района.
Това създава реален прозорец за преговори точно сега - но само на вторичния пазар. На първичния пазар изчакването на спад в цените, докато разходите за строителство растат заради петрол над 95 долара за барел, не винаги е логично. Разработчиците обикновено пренасят поскъпването на цимент, стъкло и транспорт в цените на бъдещи фази, не в вече продадени апартаменти.
Ще поевтинее ли тайландският бат заради силния долар
Широко повтаряно очакване е, че разпродажба на облигации плюс силен долар автоматично прави тайландските активи по-евтини за купувачи в чужда валута. Скорошната история показва друго: батът често се държи като регионална валута-убежище, благодарение на силна текуща сметка, приходи от туризъм и голям дял злато в резервите. Тази валутна отстъпка може просто никога да не се материализира, и бюджетиране на входна цена около нея е слаба стратегия.
За Български купувачи, свикнали да мислят в евро и щатски долар, тук има конкретен урок: планирайте бюджета според текущия обменен курс с реален марж за грешка, не според прогноза за поевтиняване на бата.
Каква доходност от наем е реалистична в Пукет при тези условия
Пазарните оценки сочат нетна доходност от 5-7% годишно като реалистичен работен диапазон, след данъци, такси за управление и поддръжка. Всяка оферта, обещаваща гарантирана доходност над десет процента, заслужава внимателен поглед към условията на гаранцията и финансовото състояние на гаранта - подобни обещания рядко издържат при проверка.
Лично мнение: покупка на курортен имот единствено заради доход от наем има смисъл само там, където заетостта е подтвърдена от поне два сезона реални резервации, не прогноза на разработчик. Ако бюджетът е под 150 000 долара и имотът се купува основно за препродажба в рамките на две до три години, повечето от горното може да се отмени - на този хоризонт локацията и етапът на строителство тежат повече от кривата на доходността в Токио.
Каква е ролята на визата за дългосрочен престой при покупка на кондо
Тайландската програма за дългосрочна виза вече предлага едногодишна виза на чужденци, купуващи кондоминиум на стойност поне 3 милиона бата, или наематели, плащащи поне 85 000 бата месечно, по данни на Bangkok Post. Този конкретен праг сега активно влияе върху решенията на купувачи в Пукет - не само финансовата логика, но и легалният статут стават част от една и съща сметка.
Кой пазар печели от тази ситуация
Пукет в тази картина изглежда като пазар, който възнаграждава купувачи с кеш на ръка и без бързина. Конкуренцията от купувачи, зависими от ипотека, е минимална по дефиниция, а продавачи с ударени портфейли от облигации станаха забележимо по-склонни да преговарят. Разликата в цената между сравними имоти в Раваи и Банг Тао в момента често се крие в детайли, които стават видими само при лична визита - затова си струва да отделите повече от два дни за оглед при следващото пътуване.
Източник: The Japan Times