Защо тази новина трябва да интересува всеки българин с поглед към Пукет
Ако следите пазара на имоти в Тайланд, вероятно вече сте чували за принципа "тайландска компания", чрез която чужденци заобикалят забраната за пряка собственост върху земя. Наскоро тайландската полиция показа нагледно какво се случва, когато тази схема бъде разкрита: 33 фирми, регистрирани с номинални тайландски акционери, са били използвани от китайски граждани за закупуване на 33 луксозни имота в Банкок с обща стойност над 1.275 млрд. бата (около 35 млн. щатски долара). Схемата е класическа - чужд купувач основава тайландска компания, вписва тайландски съдружници като мажоритарни собственици "на хартия" и чрез фирмата купува земя и къща, все едно е тайландец.
За купувачи от България, които обмислят инвестиция в Банкок, Пукет или другаде в Тайланд, случаят е повод за трезва равносметка на рисковете, не за паника, а за информиран избор на правилната юридическа форма на собственост.
Какво точно разкри разследването
Мащабът на акцията и вниманието на медиите изпращат ясен сигнал: тайландските власти засилват натиска върху номиналните собственически структури в цялата страна. Това не е изолиран случай в столицата.
- Полицията разкри китайска номинална мрежа: 33 фирми, 33 луксозни имота в Банкок на стойност над 1.275 млрд. бата
- Схемата разчита на тайландски номинални акционери, за да заобиколи забраната за чуждестранна собственост върху земя по член 86 от Закона за поземления кодекс
- Нарушителите са изправени пред конфискация на активи, глоби и наказателно преследване по Закона за чуждестранния бизнес (FBA)
- Хайката се вписва в по-широка тенденция: от 2024 г. насам Департаментът за специални разследвания (DSI) засили проверките на номинални структури, особено в луксозния сегмент
- Свързана операция "фаза 3" на Пукет е насочена срещу 77 фирми и земя на стойност 1.053 млрд. бата, което показва, че кампанията далеч не се ограничава до Банкок
- Законни алтернативи продължават да съществуват: кондоминиуми на пълна собственост (freehold), дългосрочен лизинг (30+30+30 години) и структури, свързани с BOI (Board of Investment)
Правната рамка: защо номиналните структури са рискови
Забраната за чуждестранна собственост върху земя е записана в член 86 от Закона за поземления кодекс от 1954 г. Този закон стои непроменен повече от 70 години, без изключения за резиденти или притежатели на елитни визи. С други думи - никаква виза, включително дългосрочните инвестиционни визи, не дава право на пряка собственост върху земя.
Законът за чуждестранния бизнес от 1999 г. ограничава чуждото участие в тайландска компания, занимаваща се със сделки със земя, до 49%. Договорки, при които тайландски акционери формално държат дялове, без да са вложили реален капитал, се третират като престъпление, не като административно нарушение.
Според изданието The Nation Thailand имотите в това разследване се намират в престижни райони на Банкок, а средната стойност на имот е около 38.6 млн. бата (над 1 млн. щатски долара) - показател, че става дума за сериозен, целенасочен сегмент на пазара, а не за случайни дребни нарушения.
Кампанията се разраства далеч отвъд Банкок
Паралелна операция "фаза 3" в Пукет, Пханг Нга и Краби е още по-показателна за мащаба на проверките:
- разгърнати са над 500 служители
- арестувани са 59 души
- претърсени са 60 обекта
- разследвани са 77 фирми, свързани със земя и акционерни структури
- засегнатите активи се оценяват на около 1.053 млрд. бата
В национален мащаб само в Самуи и Панган над 11 400 фирми с чуждестранно участие са преминали през проверка, а в цялата страна проверените компании надхвърлят 7 000, като над 850 вече са били подведени под отговорност. Оценките сочат приблизително 15 млрд. бата загуби за държавата от подобни схеми през годините.
Кое остава законно за чужденец, купуващ имот в Тайланд
Чужденците могат напълно легално да притежават апартамент в кондоминиум на пълна собственост (freehold), стига квотата за чуждестранна собственост в сградата (максимум 49% от общата разгъната площ) да не е изчерпана. Именно затова кондоминиумите остават най-предсказуемата и защитена форма на собственост за българи, инвестиращи в Пукет.
Между 2024 и 2025 г. правителството обсъждаше законопроект, който да позволи на чужденци да купуват до 1 рай (1 600 кв. м) земя при минимална инвестиция от 40 млн. бата, но предложението заседна заради политическа съпротива и вероятно няма да бъде прието в близко бъдеще в тази форма.
За тези, които вече са участвали или обмислят номинална схема, наказанията са конкретни: глоби до 1 млн. бата, лишаване от свобода до 3 години и принудителна продажба на активите в срок от 180 дни по разпореждане на Департамента по земите.
Често задавани въпроси
Може ли българин законно да купи къща в Тайланд през 2026 г.?
Не и директно - чужденец не може да притежава земя с къща върху нея на свое име. Законните пътища включват собственост върху самата постройка отделно от земята, съчетана с дългосрочен лизинг на земята, или покупка чрез тайландски съпруг/съпруга при специфични ограничения. Кондоминиумите, за разлика от вилите, могат да се купуват изцяло на freehold собственост.
Какви са рисковете при номинална собственическа структура?
Рисковете са сериозни. Освен конфискация и наказателно преследване, инвеститорът остава изцяло зависим от номиналните акционери. Тези тайландски "партньори" юридически притежават компанията и могат по всяко време да продадат активите или да сменят директорите. При съдебен спор в такива случаи съдилищата обичайно се произнасят в полза на държавата, не на реалния инвеститор.
Защо властите засилиха контрола точно сега?
Съчетаха се няколко фактора. Растящите цени на луксозните имоти привлякоха повишено медийно и обществено внимание. Политическа риторика срещу "продажбата на земя на чужденци" набра сила в парламента. Освен това DSI получи допълнително финансиране и разшири цифровите инструменти за проследяване на подозрителни корпоративни структури, което личи от продължаващите фазови операции от Банкок до Пукет и южните острови.
Кои квартали на Банкок са под най-строг контрол?
Най-голямо внимание привличат престижните райони: Sukhumvit, Sathorn, Thonglor и оградени жилищни комплекси (moo baan) в районите Bang Na и Ramkhamhaeng. Имоти на стойност над 20 млн. бата автоматично се маркират за проверка.
Лизингът безопасна алтернатива ли е?
Дългосрочният лизинг (30 години с опции за подновяване) е законен инструмент, признат от тайландското право. Първоначалният 30-годишен срок е напълно защитен. Подновяването за втория и третия период зависи от договора и добросъвестността на наемодателя, затова внимателно изготвен юридически договор е абсолютно задължителен, не формалност.
Какво се случва с имота след конфискация?
Департаментът по земите издава разпореждане за принудителна продажба в срок от 180 дни. Ако собственикът не продаде доброволно, имотът отива на търг. Приходите се връщат на собственика, минус глобите и разходите, но цените на търг обичайно са значително под пазарните.
Засяга ли това само китайски инвеститори?
Не. Законът важи за всички чужденци без изключение. Подобни случаи вече са водени срещу граждани на Русия, европейски страни и Австралия, особено в Пукет и Ко Самуи. Китайската мрежа привлече внимание заради мащаба си, но механизмът на прилагане е универсален, което се потвърждава от паралелните операции в Пукет, Пханг Нга и Краби.
Как инвеститор може законно да защити капитала си в Тайланд?
Три стъпки имат най-голямо значение. Първо, купувайте апартаменти на freehold собственост в рамките на 49% квота за чужденци. Второ, ако вилите ви интересуват, използвайте лизингови структури с проверен адвокат. Трето, направете независима правна проверка (due diligence) на всеки имот чрез адвокат без връзки с предприемача.
Заключение: пазарът остава атрактивен, но само при правилна структура
Това разследване не е изолирана случка, а част от системна политическа линия на тайландските власти. Номинални структури, действали с десетилетия, вече носят неприемливо високо ниво на риск. За инвеститори, планиращи покупка в Банкок или на островите, единственият сигурен път е стриктно легална форма на собственост.
Пазарът на Тайланд остава привлекателен: доходността от отдаване под наем на кондоминиуми е в диапазона 5-7% годишно, а входният праг е далеч по-нисък от този в Сингапур или Хонконг. Но защитата на капитала започва с правилната структура на сделката - именно тук екипът на Имоти в Тайланд помага на български купувачи да избират законни и проверени варианти.
Източник: International Investment