Схемата с бананите, която пестеше милиони бата
Представете си парцел в самото сърце на Банкок, на метри от станция на BTS, обявен официално като... земеделска земя. Собственикът засажда няколко реда бананови дръвчета или лимонена трева, регистрира имота като 'ферма' и плаща данък в пъти по-нисък от реалния. Точно това се случваше десетилетия наред и сега общината на тайландската столица (BMA) слага край на практиката.
За българите, които обмисляйки инвестиция в тайландски имот вече гледат отвъд Пукет и към Банкок, това е сигнал, който не бива да се пропуска: правилата на играта се променят и разликата между 'оптимизирана' и реална данъчна тежест изчезва.
Какво точно се променя, накратко
BMA официално предлага да вдигне данъчните ставки за парцели, регистрирани като земеделски, но разположени в централните градски райони. Целта е да се затвори пропастта между земеделските и търговските данъчни ставки, разлика, която години наред позволяваше на собствениците на централни парцели да плащат 5 до 10 пъти по-малко от реалната данъчна тежест. За чуждестранните инвеститори с интерес към земя в Банкок това е ясен знак да преразгледат стратегията си.
- Сегашни ставки: земеделските парцели плащат 0,01-0,1% от оценената стойност, срещу 0,3-0,7% за търговска земя (данни на Revenue Department)
- Предложен нов диапазон: базовата земеделска ставка да се вдигне от около 0,01% (до 0,10%) на 0,03-0,12%, което на практика утроява стартовата данъчна тежест, от около 100 бата до 300 бата на всеки милион бата стойност на земята (Nation Thailand)
- Спестяванията по схемата за парцел на стойност 100 милиона бата достигаха 500 000-700 000 бата годишно
- Кой е засегнат: собственици на празни и 'псевдо-земеделски' парцели в Silom, Sathorn, Sukhumvit, Ploenchit и Ratchadamri
- Срок: предложението е в процес на разглеждане, като пълно въвеждане се очаква от финансовата 2027 година
Как изглежда системата в момента: правна рамка
Законът Land and Building Tax Act B.E. 2562 влиза в сила през 2020 г. и въвежда четири категории ставки: жилищна, земеделска, търговска и незастроена земя.
Земеделската категория носи най-ниската ставка, стартираща от 0,01% за парцели с оценка до 75 милиона бата, докато търговските ставки започват от 0,3% и растат прогресивно. Именно тази разлика превърна 'бананената схема' в толкова изгодна за собствениците на скъпи централни парцели.
Пазарни оценки сочат, че стотици парцели с площ между 1 и 20 рай в престижни локации на Банкок са формално регистрирани като земеделски, макар да нямат нищо общо с реално земеделие.
Числата зад проблема
Оценената стойност на земята по Sukhumvit, между соите 1-63, достига 800 000-1 500 000 бата на квадратен ва (Treasury Department, преоценка за 2024-2027 г.). При такива стойности разликата между земеделска и търговска ставка означава реални милиони бата годишно за собственика.
Нарастващият данъчен натиск върху незастроената земя вече е повишил предлагането на земя, готова за застрояване, с 12-15% през 2024-2025 г., по данни на AREA (Agency for Real Estate Affairs). С други думи, собствениците предпочитат да продадат или развият парцелите си, вместо да продължат да плащат все по-високи такси за 'замразена' земя.
BMA затяга и контрола: земя, регистрирана като земеделска, вече трябва да се използва за реално търговско земеделие, а не за символично 'сенчесто' засаждане (Bangkok Post). BMA събира данъка върху земята пряко и има силен стимул да увеличава приходите: целта за събиране през 2025 г. е 37 милиарда бата.
Важно уточнение за чуждестранните купувачи: чужди граждани нямат право да притежават земя пряко в Тайланд (Land Code, Section 86). Промените засягат основно тези, които държат земя чрез тайландска компания или дългосрочен лизинг, включително инвеститори от България, структурирали покупки по този начин.
Практически въпроси и отговори
Какво точно представлява 'бананената вратичка'?
Собствениците на скъпи централни парцели засаждаха минимално количество растителност, банани, лимонена трева или кокосови палми, и регистрираха земята като земеделска. Това им позволяваше да плащат данък от 0,01-0,1% вместо търговската ставка от 0,3-0,7%. При парцел на стойност 200 милиона бата разликата надхвърляше един милион бата годишно.
Кога влизат в сила новите ставки?
Предложението на BMA все още се съгласува с Министерството на финансите. При сегашния график промените биха могли да бъдат одобрени до края на 2026 г. и да влязат в сила от финансовата 2027 г., но точните дати зависят от политическия процес.
Как ще се отрази това на цените на земята в центъра на Банкок?
Ефектът вероятно ще бъде двойствен. В краткосрочен план част от собствениците ще пуснат парцелите си за продажба, което може временно да омекоти цените или да забави растежа им. В средносрочен план по-активното застрояване ще увеличи предлагането на кондоминиуми и търговски площи, което помага за стабилизиране на пазара.
Засяга ли това пряко чуждестранните инвеститори?
Чужденците не могат да притежават земя в Тайланд directно. Но ако имате дял в тайландска компания, която притежава земя, по-високите данъци ще вдигнат оперативните ви разходи. Това се отразява и на икономиката на девелоперските проекти, а в крайна сметка и на цената на квадратен метър в новите кондоминиуми.
Кои райони на Банкок ще усетят най-голям ефект?
Най-ценните парцели са концентрирани по линиите на BTS и MRT: Silom, Sathorn, Ploenchit, Lumpini, Sukhumvit (соите 1-63), Ratchadamri и Chidlom. Именно тук разликата между земеделска и търговска ставка създаваше най-голямото предимство за собствениците, търсещи 'оптимизация'.
Трябва ли инвеститорите да очакват масова разпродажба на земя?
Масова разпродажба е малко вероятна. Големите собственици на земя (Crown Property Bureau, семействата Sirivadhanabhakdi и Chirathivat) следват дългосрочни стратегии и няма да се разделят с активи заради увеличение на данъка от няколкостотин хиляди бата. По-малките и средните собственици, държащи земя спекулативно, обаче може да започнат да излизат от позициите си.
Как да проверя данъчния статут на парцел, преди да купя?
Поискайте от продавача Chanote (нотариалния акт за собственост) заедно с последната разписка за платен данък върху земята. Разписката посочва категорията: незастроена, земеделска, жилищна или търговска. Струва си да проверите и зонирането в Department of City Planning към BMA.
Ще се отрази ли това на наемите за офиси и търговски площи?
Косвено, да. Ако собствениците на търговски сгради вече не могат да намаляват данъчната си основа, като регистрират съседна земя като земеделска, оперативните им разходи ще нараснат. Част от тази тежест вероятно ще се прехвърли към наемателите, особено в офис пространствата от клас B и C.
Свързано ли е това с покупката на кондоминиум?
Няма пряка връзка, тъй като данъкът върху кондоминиумите се изчислява отделно, по жилищната ставка. Но по-голямото предлагане на земя за застрояване може да доведе повече нови проекти в центъра на Банкок, което е добра новина за купувачите, защото носи по-голям избор и по-конкурентни цени.
Източник: Nation Thailand
Какво означава това за инвеститорите
Промяната в данъчната политика на Банкок не е шок за системата, а нормализация. Градът просто привежда правилата в съответствие с реалното използване на земята. За инвеститорите, които избират активи заради реална доходност, а не заради спекулативни схеми, това е положителен сигнал: пазарът става по-прозрачен.
Ако обмисляте инвестиция в имот в Тайланд, независимо дали в Банкок или в Пукет, екипът на Имоти в Тайланд може да ви помогне да прецените кой парцел или проект наистина си заслужава при новите правила.