Представете си, че искате да купите апартамент на Пхукет и виждате брошура с обещание за 8-10% годишна доходност. Числото звучи примамливо, но зад него стои цяла верига от такси, комисиони и сезонна незаетост, която брошурата рядко показва. Точно затова финансовите резултати на един конкретен, публично търгуван девелопер си струва да се разгледат внимателно, преди да подпишете каквото и да е.
Кратък отговор: AssetWise, един от малкото тайландски девелопъри в SET (тайландската борса), които растат вместо да свиват дейност, отчита беклог (подписани, но все още непредадени договори) от 38,18 млрд бата към март 2026 г. Това е около 1,17 млрд долара при курс 32,5 бата за долар. В марковото портфолио The Title, обединяващо ASW и Rhom Bho Property на стойност 47,4 млрд бата, Пхукет представлява 57% от поръчките, а видимостта за приходи стига до 2028 г.
Какво точно означава "беклог" от 38 милиарда бата
Беклогът не е пари в банката на девелопера. Той е сборът от всички подписани договори за покупко-продажба на имоти, които все още не са прехвърлени на купувачите. Приходът се отчита счетоводно едва в момента на прехвърляне на собствеността в Land Department, тайландската служба по вписванията.
Затова приходите на AssetWise за първото полугодие от 5,69 млрд бата, ръст от 57% на годишна база, не отразяват нови продажби, а предаване на вече завършени единици. Самите числа гледат назад с две-три години. Беклогът, напротив, гледа напред: той показва колко купувачи вече са подписали и платили депозит, преди сградата да е готова.
Когато беклог от 38,18 млрд бата стои срещу полугодишен приход от 5,69 млрд бата, това означава, че компанията продава по-бързо, отколкото строи и предава. При строга политика на Bank of Thailand по ипотечните кредити за местни купувачи и охладнял вътрешен пазар за масово жилищно строителство, тази разлика обичайно се затваря от чужд капитал. Точно това личи в цифрите за Пхукет.
Защо 57% от поръчките в The Title идват от Пхукет
Островът вече не е пазар на евтини студия за краткосрочно наемане. Купувач с бюджет от 8 до 15 млн бата днес не купува квадратни метри, а оперативна структура: кой управлява наемите, каква е заетостта в ниския сезон, кой плаща за подмяна на обзавеждането и как се дели доходът между собственик и оператор.
Марката в този контекст е начин да прехвърлиш управленския риск на професионален оператор. Това обяснява надценката от 20 до 35% над сравними немаркови имоти на същата локация, а също и растящия беклог сред девелопъри, влезли на острова с готов оперативен модел, а не просто с кула до плажа.
Има и по-неудобна причина. Купувач от Русия, Казахстан или Китай често не може лично да следи строителството и управлението отблизо. Марков проект от публично листнат девелопър е на практика покупка на разкрита финансова отчетност, а не само на дизайнерско лоби.
Какви реални доходности да очаквате, а не какви обещават брошурите
Тук е моментът да бъдем честни. Пазарните оценки сочат нетна доходност (след такси за управление, комунални разходи и данъци) обикновено в диапазона 4-6% годишно. Цифрите от 8 до 10%, които се виждат в маркетинговите материали, обикновено са брутни и изчислени при оптимистична заетост.
Разликата почти винаги е на едно и същo място: рекламните проценти се смятат върху брутен приход при висока заетост, докато собственикът получава остатъка след комисион на оператора, комунални разходи, вноски в резервния фонд, данъци и празни стаи през дъждовния сезон май-октомври.
Марковата надценка при това почти никога не се пренася добре при препродажба. Първият купувач плаща 20-35% отгоре за управляваща компания и лоби. Вторият купувач, пет години по-късно, гледа цена на квадратен метър в района и реалната нетна доходност от миналата година. Ако тя се окаже 4-5% вместо обещаните 7-8%, надценката просто изчезва.
Какво не работи, дори когато беклогът расте
Растящ беклог не е гаранция за завършване на строителството. Тайланд няма механизъм, познат на някои чужди купувачи, за блокиране на средства в escrow сметка до завършване на обекта. Плащанията по договора отиват директно към девелопера и финансират текущото строителство. Единствената реална защита е финансовото състояние на девелопера, историята му на завършени проекти и структурата на договора за продажба. Точно затова публичното финансово разкриване има практическа, не само репутационна стойност.
Западното крайбрежие на острова, освен това, строи гъсто. Bang Tao, Layan и Kamala поемат едновременно по няколко големи пула нови единици, и конкуренцията за същия пул наематели ще се засили точно когато днешният беклог се превърне в завършени сгради.
49-процентовата квота: какво реално можете да купите на свое име
Чужденец може да държи фрийхолд собственост само в рамките на 49% от продаваемата площ на всяка кондоминиумна сграда в Тайланд, включително маркови проекти. Останалите 51% са достъпни за чужденци единствено чрез лизхолд, обикновено за 30 години с опции за продължаване.
Плащането от чужд купувач трябва да пристигне от чужбина в чуждестранна валута и да се конвертира в бата вътре в Тайланд. Банката издава документ Foreign Exchange Transaction (FET), без който Land Department не регистрира фрийхолд собственост на чужденец. Проверете оставащата чужда квота преди да оставите депозит, защото при популярни проекти тя се изчерпва бързо.
Нашата гледна точка: за кого има смисъл маркова резиденция на Пхукет
Ако бюджетът ви е под 5-6 млн бата, марков проект на Пхукет вероятно не е за вас. При тази цена надценката за марката изяжда доходността, а ще се конкурирате със стотици сходни студия. В този сегмент по-логично е да се гледа кондо в Банкок близо до станции на BTS и MRT, където наемателите живеят целогодишно, а не четири месеца в годината.
При бюджет над 8 млн бата логиката се обръща. Тук бихме избрали проект по три проверими критерия: девелоперът е публично листнат и разкрива беклога си, операторът вече управлява имоти на острова с реални данни за заетост, и договорът за наем не обещава гарантирана доходност над 6% (такива обещания обикновено се компенсират с надута входна цена).
Една стъпка, която много купувачи пропускат: посетете острова в нисък сезон, не през февруари. Юли или септември показват реалната заетост на плажовете и пътищата далеч по-честно от пиковите месеци.
Продажбите на вили на Пхукет са нараснали с 12,9% през 2025 г., с концентрация на търсенето около проекти с управление, сервиз и силна локация, най-вече по западното крайбрежие (Bang Tao, Layan, Kamala). Растежът е реален, но той не гарантира индивидуален успех на всяка отделна сделка, а само показва посоката на пазара.
Източник: Dzen (hatamatata)