Ако сте следили пазара на имоти в Пукет през последната година, вероятно вече сте чували за тази промяна от инвеститори и агенции. Тайландското правителство удължи една от най-съществените данъчни облекчения при покупка на имот, и то с хоризонт, който за първи път дава реална сигурност на купувачите, включително на българите, които обмислят покупка на кондо или вила на морето.
Таксата за прехвърляне на собственост (transfer fee) пада от 2% на едва 0.01% от оценъчната стойност на имота. Таксата за регистрация на ипотека също спада, от 1% на 0.01%. При кондо за 10 милиона бата това означава спестени близо 300 000 бата само от тези две пера. Важното е, че облекчението не е еднократна акция за няколко месеца, а е валидно чак до 30 юни 2027 г., което дава на купувачите достатъчно време да планират сделката спокойно, вместо да бързат под напрежение.
Защо това е важно за българските купувачи в Пукет
Тайланд подобни облекчения въвежда периодично от 2019 г. насам, но обикновено с кратък срок и таван на цената. Версията от 2026 г. се откроява именно с обхвата си: тайландският кабинет удължи структурата от 0.01% чак до средата на 2027 г. За чуждестранните инвеститори, купуващи кондоминиуми във фрийхолд квотата (собственост на 100%), важат абсолютно същите намалени ставки, както за тайландските граждани. Това е особено релевантно за българи, които традиционно инвестират в кондо в Пукет именно защото фрийхолд собствеността там е достъпна за чужденци без нужда от компания или дългосрочен лизинг.
Кратък отговор
- Такса за прехвърляне: намалена от 2% на 0.01% от оценъчната стойност на имота
- Такса за регистрация на ипотека: намалена от 1% на 0.01%
- Намалените ставки важат за жилищни имоти с продажна цена и оценъчна стойност до 7 милиона бата, и за ипотеки до 7 милиона бата на договор
- При имот на стойност 5 милиона бата общата икономия е около 149 500 бата (около 4200 щатски долара)
- Схемата важи до 30 юни 2027 г., което дава много по-голяма сигурност от предишните краткосрочни версии
- Обхванати имоти: самостоятелни къщи, къщи-близнаци/редови къщи, кондо апартаменти и земя със сгради; продажбите на частични дялове са изключени
Кой всъщност печели от намалението
Стандартните разходи по сделка в Тайланд обикновено включват таксата за прехвърляне (2%), гербов налог (0.5%), специален бизнес данък (3.3%, начисляван при препродажба в рамките на първите 5 години собственост) и данък при източника (по прогресивна скала). Текущото облекчение засяга единствено таксата за прехвърляне и таксата за регистрация на ипотека, всичко останало си остава непроменено.
Департаментът по земите (Department of Lands) е единственият орган, който регистрира прехвърляне на собственост в Тайланд. Таксите се изчисляват върху официално определената от държавата оценъчна стойност, която невинаги съвпада с реалната договорена цена.
Тайландското министерство на финансите изчислява, че удълженото облекчение ще подпомогне около 540 милиарда бата годишен оборот на пазара на имоти и ще привлече допълнително около 305 милиарда бата нови инвестиции в сектора.
Чуждестранните купувачи остават сериозна сила на пазара на кондо: годишните покупки на кондо от чужденци се задържат на ниво около 14 500 единици през 2024-2025 г., като само през първото тримесечие на 2025 г. са добавени около 3919 единици, по данни от бранша. Банкок, Чонбури и Пукет остават основните точки на концентрация на това търсене.
Пукет, Патая и Самуи са трите дестинации, където чуждестранните купувачи заемат най-голям дял от покупките на кондо, което означава, че реалният ефект от намалените такси върху инвестиционното търсене ще се усети най-силно точно там, включително за българските купувачи, които традиционно предпочитат района на Пукет.
Важно е да се знае: пряката собственост на чужденци върху земя или къщи си остава силно ограничена. Фрийхолд собственост е възможна само за кондо апартаменти, в рамките на 49% чуждестранна квота на проект, докато за имоти върху земя обичайно се използва лизинг или структура през тайландска компания.
Внимание: облекчението не засяга специалния бизнес данък (3.3%), който продължава да се дължи при препродажба на имота в рамките на първите пет години от придобиването му.
Често задавани въпроси
Кой има право на намалените такси?
Всеки купувач, тайландец или чужденец, който закупува подходящ жилищен имот. За чуждестранни купувачи облекчението важи конкретно за фрийхолд покупки на кондо в рамките на законовата чуждестранна квота.
Кои имоти са обхванати от схемата?
Схемата важи за самостоятелни къщи, къщи тип таунхаус, кондо апартаменти и земя със застроени сгради, при условие че както продажната цена, така и оценъчната стойност не надвишават 7 милиона бата. Продажбите на частични дялове от собственост са изключени от облекчението.
Колко реално мога да спестя?
При имот за 5 милиона бата: икономията от таксата за прехвърляне е около 99 500 бата (2% минус 0.01%), а икономията от таксата за ипотека е около 49 950 бата (1% минус 0.01%), общо около 149 500 бата спестени средства.
Важи ли облекчението и за препродажба на имоти?
Да, намалените ставки важат и за отговарящи на условията сделки при препродажба, макар че продавачите може все пак да дължат специален бизнес данък или гербов налог, в зависимост от това колко дълго са държали имота.
Колко дълго ще важи намалението на таксите?
Настоящото удължение важи до 30 юни 2027 г., значително по-дълъг период от предишните версии на това облекчение, които обикновено траеха от няколко месеца до година.
Може ли да се комбинира с разсрочена план за плащане от строителя?
Да. Планът за разсрочено плащане на строителя и държавното намаление на таксите са две отделни неща. Таксата се плаща в момента на регистрация на прехвърлянето на собственост, което обикновено съвпада с последното плащане по договора.
Кои разходи остават непроменени?
Специалният бизнес данък (3.3% при препродажба в рамките на първите пет години собственост), прогресивният данък при източника, както и адвокатските такси и разходите за due diligence, не са засегнати от тази програма.
Как мога да проверя дали облекчението все още важи към момента на моята покупка?
Актуалният статус се публикува от тайландския Департамент по земите, а може да бъде потвърден и директно на място, в местната Земелна служба (Land Office), където ще се извърши регистрацията.
Защо сега е добър момент за инвеститорите
Многогодишно намаление на таксите с фиксиран, но далечен краен срок дава на инвеститорите реално пространство да планират покупката си разумно, вместо да вземат прибързано решение под натиск. За тези, които вече са избрали имот и са направили нужната проверка, текущият прозорец, отворен до средата на 2027 г., е благоприятен момент за финализиране на сделката. Икономия от 150 000 до 300 000 бата реално действа като допълнителен процентен пункт доходност, който държавата на практика подарява на купувачите.
Все пак това остава политическо решение, което теоретично може да бъде коригирано предсрочно, затова е разумно да финализирате условията по-рано, отколкото по-късно. Ако обмисляте инвестиция в Пукет или другаде в Тайланд, екипът на Имоти в Тайланд може да помогне с ориентацията в конкретните стъпки на сделката.
Източник: The Nation Thailand