Накратко: какво трябва да знаете преди всичко друго
Ако планирате да купите апартамент или вила в Пукет, трябва да знаете едно основно нещо: тайландските банки почти никога не отпускат ипотека на чужденци. Практическото решение идва от самите строителни компании - те финансират купувачите директно, без банков посредник, при разсрочване до 5 години и в повечето случаи при нулева лихва по време на строежа. Именно тези планове са основният инструмент за продажба на пазара в Пукет днес.
Защо разсроченото плащане е толкова разпространено в Пукет?
Мащабът на пазара говори сам по себе си. Според Colliers Thailand между 2021 и 2025 г. в Пукет са пуснати 45 066 жилищни единици с обща инвестиционна стойност 469,72 млрд. бата (около 13 млрд. долара). Само през 2025 г. темпото се ускорява: над 72 нови проекта, повече от 10 312 единици на стойност 81,64 млрд. бата.
Конкуренцията между предприемачите за международни купувачи никога не е била по-голяма. Sansiri обяви 20 нови проекта в Пукет с обща стойност 24 млрд. бата за периода 2026-2028 г. AssetWise (познат с марката 'The Title') е натрупал поръчки в Пукет за 21,669 млрд. бата, което представлява 57% от целия портфейл на компанията към март 2026 г. И двата предприемача разчитат в голяма степен на разсрочени планове, за да привлекат чуждестранни инвеститори.
Според Siam Real Estate типичната схема за директно финансиране от продавача ('Easy Buy') изглежда така: начален депозит от 10 до 30%, а остатъкът се изплаща на тримесечни вноски или по индивидуален график за срок до 5 години - без никакво банково участие.
Какви са основните схеми за плащане?
Схема 30/70 - стандартният вариант по време на строежа
Най-разпространената структура. Купувачът заплаща 30% от цената при подписване на договора (или разпределено в рамките на 3-6 месеца), а останалите 70% се дължат при предаване на имота. Лихва не се начислява. На практика това е безлихвен заем за целия период на строителство - обикновено 18 до 30 месеца.
Конкретен пример: апартамент на стойност 8 млн. бата в проект на AssetWise от серията 'The Title'. Купувачът внася резервационна такса от 200 000 бата, след което плаща 180 000 бата на месец в продължение на 12 месеца (общо 2,36 млн. бата), а при прехвърляне на собствеността дължи финалното плащане от 5,64 млн. бата.
Схема 20/80 - с плащания след получаване на ключовете
Определени предприемачи, особено в сегмента на вилите, позволяват да продължите да плащате след приключване на строителството. В тази схема 20% се внасят преди завършване, а останалите 80% се разделят на вноски за 24 до 36 месеца след получаване на ключовете. Именно тук обикновено се появява лихвено натоварване: от 3 до 8% годишно.
Тази структура е най-характерна за вили с цени между 15 и 40 млн. бата, при които еднократното финално плащане е нереалистично дори за заможен купувач.
Ипотека от тайландска банка - теоретично възможна, практически трудна
Малък брой банки работят с чужденци:
- UOB Thailand - финансира до 70% от стойността за граждани на определени държави, лихва от 6,5%
- Bangkok Bank - програма за притежатели на тайландско разрешение за работа
- ICBC (Thai) - ориентирана основно към китайски купувачи
Изискванията включват доказан доход от 80 000 до 100 000 бата на месец, трудов договор или бизнес виза и установена кредитна история. Одобрението отнема 45 до 90 дни. За повечето чужденци без тайландска заетост този вариант остава на практика недостъпен.
Заем от родната страна, обезпечен с друг актив
Някои купувачи теглят кредит у дома - срещу съществуващ имот, инвестиционен портфейл или бизнес - и превеждат средствата в Тайланд. Това може да осигури по-ниска лихва, ако условията в родната юрисдикция са по-изгодни, и поставя купувача в позицията на платец в брой при преговорите с тайландски предприемач.
Сравнителна таблица на вариантите за финансиране
| Параметър | 30/70 при строеж | 20/80 след предаване | Тайландска банка | Заем от родна страна |
|---|---|---|---|---|
| Първоначална вноска | 30% | 20% | 30-50% | 0% (обезпечен с друг актив) |
| Лихвен процент | 0% | 3-8% годишно | 6,5-8% годишно | Зависи от юрисдикцията |
| Срок | 18-30 месеца | 36-60 месеца | До 20 години | До 15-25 години |
| Достъпност за чужденци | Висока | Средна | Ниска | Зависи от статуса |
| Скорост на одобрение | 1-3 дни | 1-7 дни | 45-90 дни | 14-60 дни |
| Риск за купувача | Среден (зависи от предприемача) | По-висок от средния | Нисък (банката проверява проекта) | Валутен риск |
| Надплащане при 10 млн. бата | 0 бата | 450 000 до 1 200 000 бата | 1 300 000 до 2 400 000 бата (5 г.) | Варира |
Основни рискове, за които да внимавате
1. Неизчетен договор за покупко-продажба Условията на разсрочването са описани в SPA договора. Обърнете специално внимание на клаузите за санкции при закъснение (обикновено 1 до 1,5% на месец), условията за прекратяване (предприемачът може да задържи 25 до 30% от всички платени суми), датата на предаване и последиците при забавяне на строителството. Задължително проверете английската версия с лицензиран адвокат по тайландско имотно право.
2. Пренебрегване на изискването за FET сертификат При покупка на апартамент с право на собственост от чужденец всеки входящ превод трябва да мине през тайландска банка с издаден формуляр за валутна транзакция (FET). Без този документ Поземленото бюро няма да регистрира прехвърлянето. Плащания в брой или чрез обменно бюро не се признават.
3. Подценяване на финалната вноска Планът 30/70 изглежда комфортен по време на строежа. Но 70% от покупната цена е значителна сума. Ако финансовото ви положение се промени по средата на строителния период, рискувате да изгубите всичко вече платено.
4. Объркване на разсроченото плащане с банкова гаранция Планът на предприемача не е банкова гаранция. При несъстоятелност вие ставате поредният необезпечен кредитор. Затова изборът на предприемач е толкова важен: публично листнати компании на SET (Тайландската фондова борса) с одитирани финансови отчети - като AssetWise с поръчки за 21,7 млрд. бата и Sansiri с целеви приходи от 39 млрд. бата за 2026 г. - намаляват съществено този риск.
5. Пропуснати допълнителни разходи Освен цената на имота: такса за прехвърляне в Поземленото бюро (около 2% за нови обекти), депозит за непредвидени разходи на сградата (500 до 800 бата/кв.м) и месечна такса за поддръжка на общите части (40 до 120 бата/кв.м). Тези суми не са покрити от разсроченото плащане.
6. Квотата за чуждестранна собственост Чуждестранното право на собственост върху апартаменти е ограничено до 49% от продаваемата площ на сградата. Повечето реномирани предприемачи следят тази квота предварително, но проверете остатъчния дял преди подписване.
Ако имате въпроси за конкретни проекти и схеми, екипът на Имоти в Тайланд може да ви насочи към подходящи варианти съобразно бюджета и целите ви.
Източник: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/easy-buy-property-thailand-complete-guide-to-vendor-financing-for-foreign-buyers