През 2024 г. пхукетската полиция затвори 12 нелегални мини-хотела, чиито собственици отдавали вили на туристи на дневна база без необходимите разрешителни. Глобите достигнали 20 000 батa на ден, а срещу няколко чужденци били образувани производства за депортиране. Всички те допуснали една и съща грешка: купили имот, без да разберат тайландското законодателство за отдаване под наем.
Тайланд прави ясна разлика между два вида наем. Дългосрочният наем (от 30 дни нагоре) се урежда от гражданското право и не изисква специален лиценз. Краткосрочният наем (под 30 дни) се счита за хотелска дейност по Закона за хотелите B.E. 2547 и нарушаването му може да доведе до глоби до 20 000 бата, а в тежки случаи - и до наказателна отговорност. Съществува и трета опция: да поверите имота на професионална управляваща компания и да получавате пасивен доход.
Накратко
- Дългосрочен наем (30+ дни) - не изисква лиценз, нито тайландска фирма; достатъчен е писмен договор между физически лица
- Краткосрочен наем (под 30 дни) - задължително регистриране на тайландска компания и лиценз по Закона за хотелите
- Малки имоти (до 8 стаи) - могат да ползват опростена регистрация като 'нехотелско настаняване'
- Имоти с 8+ стаи или капацитет над 30 гости - изискват пълен хотелски лиценз
- Управляващите компании задържат 20-30% от приходите, но поемат всички оперативни и лицензионни задължения
- Формуляр TM30 е задължителен: собственикът трябва да уведоми тайландската имиграция за всеки чужд гост в рамките на 24 часа след настаняването
Сценарии и варианти
Сценарий 1: Дългосрочен наем без лиценз
Това е най-простият начин да получавате доход от имот в Тайланд. Сключвате писмен договор с наемател за срок от 6 до 12 месеца, в който са посочени месечният наем, депозитът (обичайно 1-2 наемни вноски) и правата и задълженията на двете страни.
Отношенията се уреждат от Гражданския и търговски кодекс. Не е необходим лиценз, не е необходима тайландска фирма - действате като физическо лице.
Важен детайл: ако договорът е за 3 или повече години, той задължително трябва да бъде вписан в Поземления отдел. Без това вписване дългосрочният наем има ограничена правна защита и може да бъде оспорен в съда.
Типичната доходност от дългосрочен наем в Пхукет е около 5-7% годишно спрямо стойността на имота. В Патая доходността може да е по-висока заради по-ниските цени на имотите.
Сценарий 2: Краткосрочен наем с лиценз
Дневните и седмичните наеми могат да носят 1,5 до 2 пъти повече приходи в сравнение с дългосрочния наем, но законовите изисквания са значително по-строги.
Законът за хотелите B.E. 2547 (2004), актуализиран през 2023 и отново през 2026 г., квалифицира всяко настаняване за по-малко от 30 дни като хотелска дейност. За да работите законно, трябва да:
- Регистрирате тайландска компания
- Получите лиценз (пълен хотелски или опростена регистрация 'нехотелско настаняване' за имоти с по-малко от 8 стаи)
- Спазвате изискванията за противопожарна безопасност и санитарни норми
- Подавате формуляр TM30 за всеки чужд гост в рамките на 24 часа от пристигането
Честа капана за собственици на апартаменти: много жилищни сгради забраняват краткосрочния наем чрез вътрешен правилник. Управителният съвет на сградата има право да глобява нарушителите. Преди да купувате апартамент с цел краткосрочно отдаване под наем, задължително проверете правилника на конкретната сграда.
Сценарий 3: Управляваща компания
Ако не живеете целогодишно в Тайланд, поверяването на имота на лицензирана управляваща компания е най-практичният вариант. Стандартното разпределение на приходите е 70-80% за собственика и 20-30% за компанията.
Компанията се грижи за намиране на гости, почистване, поддръжка, правно съответствие и подаване на TM30. Не е необходимо да регистрирате собствена тайландска фирма, тъй като управляващата компания вече разполага с нужните лицензи.
Данъчните задължения обаче остават ваши. Дължите данък върху доходите на физическите лица върху получените суми след приложимите приспадания, както и данък върху земята и сградите.
Сценарий 4: Пренаемане като бизнес
Някои предприемачи наемат имоти на дългосрочни договори, след което ги пренаемат краткосрочно. Този модел изисква:
- Регистрация на тайландска компания
- Изрично писмено разрешение за пренаемане в основния договор за наем
- Лиценз 'нехотелско настаняване' или пълен хотелски лиценз за краткосрочната дейност
Без писмено съгласие на собственика в договора тази схема е незаконна.
Сравнителна таблица
| Параметър | Дългосрочен наем | Краткосрочен (до 8 стаи) | Краткосрочен (8+ стаи) | Управляваща компания |
|---|---|---|---|---|
| Минимален престой | 30 дни | 1 ден | 1 ден | Според договора |
| Тайландска фирма | Не | Да | Да | Не |
| Вид лиценз | Не се изисква | Нехотелско настаняване | Пълен хотелски лиценз | При компанията |
| Доходност в Пхукет | 5-7% годишно | 8-12% годишно | 10-15% годишно | 5-10% годишно |
| Ангажираност на собственика | Умерена | Висока | Висока | Минимална |
| Данъци | ДДФЛ + данък имот | ДДФЛ + данък имот + ДДС | ДДФЛ + данък имот + ДДС | ДДФЛ + данък имот |
| Риск от глоби | Нисък | Среден | Висок без лиценз | Нисък |
Основни рискове и грешки
1. Краткосрочен наем без лиценз. Най-честата грешка сред чуждестранните собственици в Тайланд. Оплакване от съсед може да предизвика полицейска проверка. Глобите достигат 20 000 бата на ден, а наказателното преследване е реална възможност.
2. Пренебрегване на правилника на сградата. Дори да притежавате валиден лиценз за краткосрочен наем, вътрешният правилник на сградата може да забранява дневното отдаване. Проверете правилника, преди да купувате апартамент с тази цел.
3. Пропуснат формуляр TM30. Собственикът е длъжен да уведоми тайландската имиграция за всеки чуждестранен гост в рамките на 24 часа от настаняването. Глобата при неспазване е до 10 000 бата на случай. Повечето управляващи компании подават формуляра автоматично.
4. Невписан дългосрочен договор. Ако отдавате имота си за три или повече години, без да регистрирате договора в Поземления отдел, наемателят може да оспори условията в съда. Вписването струва 1% от общата наемна стойност за целия период.
5. Неправилна фирмена структура. При регистрация на тайландска компания за краткосрочен наем трябва да спазвате Закона за чуждестранния бизнес. Използването на номинални акционери без реално тайландско участие се счита за нарушение на тайландското право.
6. Укриване на наемни приходи. Доходите от наем подлежат на данък върху доходите на физическите лица по прогресивна скала от 5% до 35% в зависимост от размера. Неподаването на декларация води до санкции и лихви.
Ориентирането в тайландското законодателство за наеми е напълно постижимо, ако подходите систематично. Определете модела на отдаване, преценете лицензионните изисквания за конкретния ви имот и изчислете данъчните задължения предварително. Ако нямате опит с тайландското право и искате да започнете с краткосрочен наем, стартирането с лицензирана управляваща компания значително намалява правния риск и осигурява стабилен доход.
Екипът на Имоти в Тайланд може да ви помогне да намерите подходящ имот и да се свържете с проверени местни специалисти.