При продажба на кондоминиум в Пукет или вила в Патая тайландският Поземлен отдел удържа данък директно от сумата по сделката в момента на прехвърляне на титула. Продавачът получава по-малко от написаното в договора. Точната разлика зависи от три фактора: колко години е притежавал имота, каква е оценъчната му стойност по Поземления отдел и дали продавачът е физическо или юридическо лице.
За физически лица данъкът се изчислява по прогресивна скала от 5% до 35%, коригирана спрямо годините на притежание. Юридическите лица плащат фиксирани 1% върху оценъчната или декларираната стойност, която от двете е по-висока. Удържаният данък не е окончателен - той се приспада от годишната данъчна декларация на продавача. Освен него се дължат и такса за прехвърляне, а също Специален бизнес данък (СБД) или Гербов налог в зависимост от срока на притежание. Общата данъчна тежест при продажба може да достигне 6,3% и повече от оценъчната стойност на имота.
Накратко
- Удържан данък за физически лица - прогресивна скала от 5% до 35%, с намалена данъчна основа според годините на притежание
- Удържан данък за юридически лица - фиксирани 1% върху оценъчната стойност по Поземления отдел
- Такса за прехвърляне - стандартни 2% от оценъчната стойност, обичайно разделени по равно между купувач и продавач
- Специален бизнес данък (СБД) - 3,3% при продажба в рамките на 5 години от покупката
- Гербов налог - 0,5% когато СБД не се прилага (при притежание над 5 години)
- Всички данъци се заплащат в Поземления отдел в деня на регистрация на прехвърлянето - няма механизъм за отложено плащане
Практически примери
Пример 1: Физическо лице продава апартамент след 3 години
Чуждестранен купувач е придобил апартамент в Банкок за 5 000 000 THB и го продава три години по-късно за 6 000 000 THB. Оценъчната стойност по Поземления отдел е 5 200 000 THB.
Удържаният данък се изчислява така: оценъчната стойност се разделя на броя години на притежание (минимум една година). Резултатът е 5 200 000 / 3 = 1 733 333 THB като годишен облагаем доход. Към тази сума се прилага прогресивната данъчна скала по Данъчния кодекс. Първите 300 000 THB се облагат с 5%, а ставките нарастват над тази граница. Получената годишна данъчна сума се умножава обратно по 3.
На практика удържаният данък в този случай е приблизително 150 000 - 180 000 THB. Прибавен СБД от 3,3% върху оценъчната стойност (171 600 THB) и половината такса за прехвърляне (52 000 THB), общата данъчна тежест достига около 370 000 - 400 000 THB, което представлява приблизително 6,5 - 7% от оценъчната стойност.
Пример 2: Юридическо лице (тайландска компания)
Тайландско дружество продава вила в Пукет с оценъчна стойност 15 000 000 THB. Удържаният данък е прост: 1%, или 150 000 THB. При притежание под 5 години СБД от 3,3% добавя още 495 000 THB. Таксата за прехвърляне от 2% добавя 300 000 THB. Общата сума е около 945 000 THB, или 6,3% от оценъчната стойност.
Важен нюанс: за юридическите лица удържаните 1% са авансово плащане срещу стандартния 20% корпоративен данък върху печалбата. Реалната печалба от продажбата се облага при годишното счетоводно приключване, но вече удържаните 1% се приспадат от дължимото.
Пример 3: Физическо лице продава след 6 години притежание
Притежанието над 5 години замества СБД с Гербов налог от 0,5%, което носи реална икономия. При оценъчна стойност от 10 000 000 THB разликата между СБД (330 000 THB) и Гербовия налог (50 000 THB) е 280 000 THB. Освен това данъчната основа за удържания данък е по-ниска: разделена на 6 години, тя попада в по-ниски стъпала на прогресивната скала.
Практическият извод: продажбата след 5 години притежание спестява на продавача 3 до 4 процентни пункта от оценъчната стойност на имота в сравнение с по-ранен изход.
Сравнителна таблица
| Параметър | Физическо лице (под 5 г.) | Физическо лице (над 5 г.) | Юридическо лице (под 5 г.) | Юридическо лице (над 5 г.) |
|---|---|---|---|---|
| Удържан данък | 5-35% прогресивен | 5-35% прогресивен | 1% фиксиран | 1% фиксиран |
| СБД | 3,3% | Не се прилага | 3,3% | Не се прилага |
| Гербов налог | Не се прилага | 0,5% | Не се прилага | 0,5% |
| Такса прехвърляне | 2% (обикн. 50/50) | 2% (обикн. 50/50) | 2% (обикн. 50/50) | 2% (обикн. 50/50) |
| Обща тежест | 6-9% | 3-5% | ~6,3% | ~3,5% |
| Приспада се от декларация | Да | Да | Да (от корп. данък) | Да (от корп. данък) |
Чести грешки и рискове
1. Занижена цена в договора. Поземленият отдел използва собствената си оценъчна стойност, а не договорната цена. Ако декларираната сума е под оценъчната, данъците пак се изчисляват по оценката. Ако договорната цена е по-висока от оценъчната, данъците се изчисляват по договора. Занижаването на цената не носи данъчна полза, но носи риск от проверка от Данъчната служба.
2. Грешно броене на годините на притежание. Поземленият отдел приема всяка започната календарна година за пълна. Имот, купен през декември 2023 г. и продаден през януари 2026 г., се счита за 3 години притежание, а не за 2 години и 1 месец. Това правило работи в полза на продавача и трябва да се вземе предвид при планиране на момента на продажбата.
3. Пренебрегване на спогодбите за избягване на двойното данъчно облагане. Тайланд има сключени такива спогодби с редица държави. Удържаният данък, платен на Поземления отдел, може да бъде приспаднат от дължимия данък в страната на пребиваване на продавача, стига той да пази оригиналната разписка от Поземления отдел с заверен превод. Консултирайте се с данъчен специалист преди сключване на сделката.
4. Объркване на удържания данък с данък върху капиталовата печалба. Тайланд не налага отделен данък върху капиталовата печалба от продажба на имот за физически лица. Удържаният данък се изчислява върху пълната оценъчна стойност, а не върху реализираната печалба. Това е съществена разлика от европейските данъчни системи и често изненадва чуждестранните продавачи.
5. Пропускане на СБД при бърза препродажба. Инвеститори, купили имот на зелено и продаващи го в рамките на 1-2 години, редовно забравят да включат 3,3% СБД в финансовия си модел. При имот за 5 000 000 THB това са 165 000 THB, които директно изяждат очакваната доходност.
6. Продажба без тайландски данъчен номер (TIN). Чуждестранните продавачи трябва да получат Данъчен идентификационен номер от местната Данъчна служба преди приключване на сделката. Процедурата отнема 1-2 работни дни. Явяване в Поземления отдел без TIN ще забави или блокира прехвърлянето.
Полезни съвети при планиране на продажба
Умното планиране може да спести на продавача стотици хиляди бати. Основните инструменти за оптимизация са: задържане на имота над 5-годишния праг, познаване на методологията за оценка на Поземления отдел и използване на приложимите спогодби за избягване на двойното данъчно облагане. Екипът на Имоти в Тайланд препоръчва да започнете данъчното планиране поне 6 месеца преди планираната дата на продажба.
Готови да инвестирате в Тайланд? Нашите експерти ще ви помогнат да намерите подходящия имот и да планирате сделката оптимално.