Директен отговор за търсещите
Чужденците не могат да получат стандартна ипотека от тайландска банка. Въпреки това покупката на апартамент в Пукет е напълно реалистична: предприемачите предлагат разсрочено плащане до 3 години, продавачите на вторичния пазар финансират директно, а първоначалната вноска може да бъде само 10% от покупната цена. През 2026 г. функционират поне пет различни схеми за придобиване на апартамент в свободна собственост (фрийхолд), без да се налага взаимодействие с тайландска банка.
Защо толкова много чужденци купуват в Пукет без банково финансиране?
Според Nation Thailand около 60% от всички сделки с апартаменти в Пукет през третото тримесечие на 2025 г. са сключени от чуждестранни купувачи. Прогнозата за 2026 г. е 65%. Почти никой от тях не е ползвал тайландски банков кредит. Вместо това купувачите разчитат на схеми с вноски, обвързани с етапи на строителство, на директни договорености с продавачи и на гъвкави депозитни структури, които предприемачите са усъвършенствали в продължение на повече от десет години.
Важно е да се разбере от самото начало: разсроченото плащане при предприемач в Пукет не е кредит. Това е директен договор между купувача и предприемача. Собствеността се прехвърля едва след окончателното плащане.
Петте схеми на плащане
1. Вноски по строителни етапи (покупка на зелено)
Най-разпространената структура при нови проекти. Купувачът плаща депозит при подписване на договора, след което следват вноски, обвързани с напредъка на строителството. Конкретен пример: The Harmony by Wallaya Villas в Чертале работи по схема 30/30/15/15/10%. Първите 30% се дължат при подписване, следващите 30% - при завършване на фундамента, после 15% и 15% при последващи фази, а крайните 10% - при предаване на ключовете. Проектът трябва да бъде завършен до третото тримесечие на 2027 г., което дава на купувачите почти две години, за да разпределят плащанията си.
Layan Verde предлага още по-гъвкави условия. Входната цена започва от 263 000 USD при структура от 50% или 35% първа вноска, а останалите плащания се разпростират до края на 2028 г. Студиата в този проект носят прогнозна доходност от наем до 8,7% годишно.
Стандартната схема на AssetWise за апартаменти от серията The Title е 25% при подписване, 25% при завършване на фундамента и 25% при предаване.
2. Финансиране от продавача на вторичния пазар
Това е лично споразумение между продавача и купувача, без никаква банкова намеса. Купувачът внася 10-30% като депозит и изплаща остатъка на тримесечни или месечни вноски за 3 до 5 години. Собствеността остава при продавача до пълното изплащане на сумата.
Според Siam Real Estate по-голяма първоначална вноска (около 30%) обикновено осигурява по-добри условия: по-ниски периодични плащания и по-кратък срок. Тази схема е приложима както за апартаменти с право на свободна собственост (фрийхолд), така и за апартаменти под дългосрочен наем (лийзхолд).
Внимание: при финансиране от продавача лихвата обикновено се включва в договорната цена като ценова надбавка, а не като изрично посочен лихвен процент. Типичният диапазон е 3-5% годишно върху оставащата сума.
3. Пълно плащане с отстъпка за ранна покупка
Някои предприемачи предлагат 5-15% отстъпка при 100% плащане в предстроителния етап. Тази опция е подходяща за инвеститори с налична ликвидност, готови да заключат средства за 1,5-2 години до завършване на строителството. Рискът е по-висок (закъснения са възможни), но входната цена е най-ниската от всички схеми.
4. Депозит и прехвърляне на договор преди завършване
Купувачът обезпечава апартамента с 25-30% депозит, след което прехвърля договора за покупка на нов купувач, преди сградата да е готова. На практика това е спекулативна позиция, залагаща на нарастващите стойности на имотите. Работи в нагоре движещ се пазар, но не всички предприемачи го разрешават. Договорът трябва да бъде внимателно проверен, преди да се приема тази опция за налична.
5. Финансиране чрез офшорна банка
Избрани международни банки в Сингапур и Хонконг предоставят кредитни линии, обезпечени с офшорни активи, за покупка на тайландски имот. Лихвените проценти обикновено започват от 4-6% годишно. Структурата е сложна и изисква значително съществуващо портфолио, но запазва ликвидността на купувачи, които предпочитат да не продават други инвестиции.
Сравнителна таблица на петте схеми
| Параметър | Вноски при предприемач | Финансиране от продавач | Пълно плащане | Прехвърляне на договор | Офшорен кредит |
|---|---|---|---|---|---|
| Първоначална вноска | 25-50% | 10-30% | 100% | 25-30% | 20-40% |
| Срок на плащане | 1-3 години (строителство) | 3-5 години | Еднократно | До завършване | 5-15 години |
| Лихвен процент | 0% | 3-5% г. | Няма | Няма | 4-6% г. |
| Прехвърляне на собствеността | След пълно плащане | След пълно плащане | Незабавно | Не се получава | След погасяване |
| Основен риск | Забавяне на строежа | Неизпълнение от продавача | Заключване на капитал | Забрана за прехвърляне | Валутен риск |
| Достъпност | Широка | Ограничена | Винаги | Зависи от договора | Само при големи портфолиа |
Най-честите грешки при покупка на вноски
Грешка 1 - Не се проверява квотата от 49%. Според тайландското законодателство чужденец може да притежава апартамент на фрийхолд само ако делът на чуждестранна собственост в сградата не надвишава 49% от общата застроена площ. Тази квота се прилага на ниво сграда, не на ниво апартамент. Поискайте писмен сертификат от управлението на кондоминиума и проверете в Поземления регистър преди да платите каквото и да е.
Грешка 2 - Превод на пари от вътрешността на Тайланд. За да се регистрира фрийхолд собственост, средствата трябва да пристигнат от чужбина в чуждестранна валута. Без формуляра FETF (Foreign Exchange Transaction Form), издаден от приемащата тайландска банка, Поземленият регистър ще откаже прехвърлянето.
Грешка 3 - Устни договорки вместо писмен договор. При финансиране от продавача условията много често се договарят устно. Всяка сума, всеки падеж, всички неустойки за забава и условията за връщане на депозита трябва да бъдат записани в договора за покупко-продажба, преди да се прехвърли каквато и да е сума.
Грешка 4 - Пропускане на Sinking Fund и такси за поддръжка. Освен цената на апартамента всеки купувач плаща еднократна вноска в Sinking Fund (обикновено 400-800 THB на кв.м) и текуща такса за поддръжка на общите части (40-100 THB на кв.м на месец). Нито едната, нито другата са включени в плана за вноски.
Грешка 5 - Схемата за вноски не е застраховка срещу фалит на предприемача. Разсроченото плащане при предприемача не предпазва купувача от несъстоятелност на строителя. Проверете финансовото му състояние, разрешителното EIA и историята му с вече завършени и предадени проекти, преди да подпишете каквото и да е.
Полезна информация за купувача
Ако търсите ориентация сред конкретни проекти и схеми, специалистите на Имоти в Тайланд могат да съдържат преглед на актуалните оферти с разсрочено плащане в Пукет.
Портфолиото The Title на AssetWise в Пукет достигна обща стойност от 47,447 милиарда THB, което отразява дълбочината на настоящото търсене на острова.
Източник: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/buying-property-in-thailand-as-a-foreigner-2026